나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [14] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물면적: 21.08㎡ (약 6.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(주식회사더베스트파트너스대부) 외 다수의 권리가 설정되어 있으며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조가영 (조 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-14

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임도 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 17.38㎡ 면적의 주택이 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,384,350원)

* 2026년 7월, 25.25㎡ 면적의 주택이 248,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 9,821,782원)

* 2026년 7월, 21.45㎡ 면적의 주택이 263,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 12,261,072원)

본건의 건물면적은 21.08㎡이며, 최근 거래 사례들을 고려할 때 평당 약 10,000,000원에서 14,000,000원의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

주변으로는 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 관광 및 레저 시설이 위치하여 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "수영초등학교" 인근에 위치하며, 도보로 통학이 가능합니다.

부산지하철 2호선 수영역이 인접해 있어 부산 시내로의 접근성이 우수합니다.

주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 광안리 해수욕장과 같은 문화 및 여가 시설도 가까이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 감정평가액(166,000,000원) 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

채권 총액이 18억 원 이상으로 매우 높아, 채권자의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설이나 법적 제한사항은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

특히, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

대항력 없는 임차인만 존재하며 인수되는 권리 부담이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산지하철 2호선 수영역 역세권, 수영초등학교 인접.

* 높은 시세 차익 가능성: 감정가 대비 높은 시장 실거래가 형성.

* 권리 부담 적음: 인수되는 권리 및 보증금 없음, 대항력 없는 임차인.

* 풍부한 편의 및 여가시설: 광안리 해수욕장, 상업시설 인접.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 166,000,000원이나, 최근 실거래 사례들을 종합적으로 고려할 때 시장 가치는 약 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준으로 파악됩니다.

상기 정보를 바탕으로, 잠재적 리스크와 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제안합니다. 이 가격대는 감정가 대비 약 132.5% 수준이며, 시장 평균가 대비 약 10% 이상의 할인율을 적용한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.