나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [9] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (9)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층304호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 19.13㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부산시중앙신용협동조합

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제304호

* 건물 사용승인일: 2021년 02월 08일

* 건물 준공일: 2020년 03월 11일 (허가일 기준)

* 건물 연면적: 594.08㎡ (약 179.69평)

* 토지 대지권 면적: 324㎡ (약 98.01평)

* 건물 건축면적: 193.6㎡ (약 58.56평)

* 건폐율: 59.75%

* 용적률: 183.36%

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치및주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산지하철 2호선 수영역이 인접해 있어 교통 환경이 양호합니다.

* 인접도로상태등: 본건은 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자정보: 본 경매는 부산시중앙신용협동조합의 신청으로 진행되는 임의경매입니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2021-03-03): 주식회사제이엘컴퍼니

* 근저당 (말소기준권리, 2021-03-03): 주식회사더베스트파트너스대부 (채권최고액 1,837,000,000원)

* 주택임차권 (말소, 2021-03-03): 정혜경 (보증금 150,000,000원)

* 임의경매 (말소, 2025-05-13): 부산시중앙신용협동조합 (채권액 1,670,000,000원)

* 1번근저당부채권근질권설정 (말소, 2025-09-29): 부산시중앙신용협동조합 (채권액 1,436,500,000원)

* 임차인현황:

* 임차인: 정혜경

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-04-02

* 배당신고일자: 2023-11-06

* 대항력: 없음

* 권리분석결론: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이거나, 임의경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 임차인 정혜경은 대항력이 없어 보증금 150,000,000원을 인수하지 않습니다. 따라서 낙찰자는 인수되는 보증금 없이 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변상권특성: 본 물건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 수영역 역세권으로서 상업 시설 이용도 가능한 지역입니다.

* 최근시세동향: 주변의 유사 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 전용면적 17.38㎡ ~ 25.25㎡ 규모의 물건들이 2026년 7월 기준 248,000,000원에서 263,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(25.84㎡)은 최근 거래된 물건들과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주거편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 물품 구입 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "수영초등학교" 서측 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 부산지하철 2호선 수영역을 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 채권총액: 등기부상의 채권 총액은 약 1,987,000,000원으로, 감정가(204,000,000원) 대비 매우 높습니다. 이는 경매 신청 채권액이 크다는 것을 의미하며, 낙찰률에 따라 채권자들의 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 구체적인 추가 담보물의 정보는 별도로 확인이 필요합니다.

* 혐오시설존재여부: 지도 서비스 등을 통해 본건 인근 지역을 검토한 결과, 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접 확인이 권장됩니다.

* 임차인 정보: 임차인 정혜경은 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우의 위험은 존재하나, 대항력이 없으므로 인수 의무는 없습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동, 수영역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명도 후 깨끗한 소유권 확보가 가능합니다. 최근 주변 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익에 대한 기대감을 가질 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인해 입찰 경쟁이 치열할 수 있으며, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 수영역 역세권으로 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 지역 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮아, 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 다세대주택으로 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 최근 시세: 248,000,000원 ~ 263,000,000원 (유사 면적 기준)

* 인수 보증금: 0원

상기 정보 및 최근 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 265,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 주변 시세를 반영한 가격이며, 감정가 대비 높은 수준일 수 있으나 안전한 권리관계와 우수한 입지를 고려한 보수적인 예측입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.