나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [8] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 토지지분: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

* 건물지분: 24.32㎡ (약 7.36평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 정보

* 감정가: 192,000,000원

* 건축물 정보

* 건물명: 엘이즈 지102

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2021년 02월 08일

* 총 층수: 5층 (본건 3층)

* 승강기: 1대

* 전유부분 면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

* 대지권 비율: 토지 18.00㎡ / 건물 24.32㎡ (총 토지 면적 324㎡ 기준)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공부상 공동주택(다세대주택)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경보호구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

* 완경사지대 내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

* 본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (주식회사더베스트파트너스대부, 2021-03-03 접수)

3.3. 소멸 예정 권리

* 을1 근저당권 (말소기준권리)

* 을2 주택임차권 (신재현, 2023-10-19 접수, 말소)

* 갑3 임의경매개시결정 (부산시중앙신용협동조합, 2025-05-13 접수, 말소)

* 을1-2 1번근저당권부채권근질권설정 (부산시중앙신용협동조합, 2025-09-29 접수, 말소)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 신재현 (신 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 610,000원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-12-14

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (2026년 7월 기준)

* 최근 매매 사례 분석 (단위: 원):

* 부산 수영구 광안동 147-16, 명성마이빌 (2010년 건축, 3층): 17.38㎡, 250,000,000원 (약 14,384,000원/㎡)

* 부산 수영구 광안동 179-3, 다온 (2022년 건축, 4층): 25.25㎡, 248,000,000원 (약 9,822,000원/㎡)

* 부산 수영구 광안동 188-2, 좋은보람 (2015년 건축, 2층): 21.45㎡, 263,000,000원 (약 12,261,000원/㎡)

* 본건(엘이즈 지102, 3층, 24.32㎡)과 유사한 면적과 연도의 다세대주택 매매가는 최근 250,000,000원에서 263,000,000원 사이로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

* 평균 면적당 가격: 약 11,870,000원/㎡

* 본건의 현재 시장 가치 추정: 24.32㎡ * 11,870,000원/㎡ ≈ 288,650,000원

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제303호입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시창 구조입니다.

5.2. 이용 현황

* 공부상 및 실제 현황 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

* 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건 물건 정보 및 제공된 주변 정보를 통해 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 지속적인 지역 개발 및 도시 계획 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 감정평가액(192,000,000원)과 최근 실거래가(약 250,000,000원 ~ 263,000,000원) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동, 또는 평가 방식의 차이일 수 있으므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사를 통한 재평가가 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 역세권(수영역 인근)에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 2021년 사용승인된 건물로서 비교적 신축에 해당하여 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 감정평가액 대비 현재 시장 가격이 높게 형성되어 있어, 시세 조사를 기반으로 한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 수영역 접근성이 매우 우수합니다.

* 건물 신축성: 2021년 사용승인으로 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 권리관계 안정성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리상의 문제가 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 나타나 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

* 2026년 7월 기준, 유사 면적 및 조건의 다세대주택 매매가는 248,000,000원에서 263,000,000원 사이로 파악되며, 이를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 288,000,000원 수준입니다.

* 감정가와 시장가 간의 격차, 경매의 특성 및 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 안정적인 낙찰을 목표로 할 경우 250,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다. (실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.