나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [10] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 1055-102번지에 소재한 엘이즈 지102 건물 내 3층 305호 다세대주택입니다. [cite: input]

사건번호는 부산동부지원 2025타경5315 (10)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. [cite: input]

감정평가액은 166,000,000원이며, 토지면적 15.61㎡ (약 4.72평), 건물면적 21.08㎡ (약 6.38평)에 대한 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. [cite: input]

건축물대장상 건물명은 엘이즈 지102이며, 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물로 2021년 2월 8일 사용승인되었습니다. [cite: input]

채권자는 (OOOOOOOOOOOO 이며, 공동담보로 설정된 물건입니다. [cite: input]

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. [cite: input]

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: input]

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. [cite: input]

교통상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: input]

본건까지는 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접해 있습니다. [cite: input]

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. [cite: input]

1.2. 권리분석

* 등기부요약

본건의 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-03-03) [cite: input]

* 말소기준권리 (근저당): 주식회사더베스트파트너스대부 (2021-03-03, 1,837,000,000원) [cite: input]

* 임의경매개시결정: 부산시중앙신용협동조합 (2025-05-13, 1,670,000,000원, 사건번호 2025타경5315 (10)) [cite: input]

* 근저당부채권근질권설정공동담보목록: 부산시중앙신용협동조합 (2025-09-29, 1,436,500,000원) [cite: input]

* 등기부채권 총액: 1,837,000,000원 [cite: input]

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. [cite: input]

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: input]

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. [cite: input]

주의사항: 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상인 점은 추후 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 수영구 광안동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권 기능이 형성되어 있습니다. [cite: input]

수영초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 주변 상가 시설 이용이 가능합니다. [cite: input]

지하철 2호선 수영역이 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 광역적인 접근성 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 수영역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다. [cite: input]

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: input]

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. [cite: input]

* 주거환경: 중소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 공동주택으로서의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용이 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 보증금 0원 인수는 명도 부담을 크게 줄여줍니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황이나 처분에 따라 본건 경매 절차에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 교통, 생활 편의, 교육 환경이 모두 양호합니다. [cite: input]

감정가는 1억 6,600만원이나, 제공된 최근 시세 정보를 분석했을 때 실제 시장 가치는 감정가보다 상당히 높은 것으로 판단됩니다. [cite: input]

권리관계는 낙찰로 인해 모두 소멸되므로 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상 부분은 현장 조사 등을 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다. [cite: input]

비교적 최신 건물 연식(2021년)과 역세권 입지를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산 지하철 2호선 수영역과 인접하여 교통이 매우 편리하며, 광안리 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. [cite: input]

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 현저히 높은 시세를 고려하면, 시세 대비 저평가된 경매 물건으로 소액으로도 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로, 신축에 가까워 즉각적인 수리나 리모델링 없이 바로 활용 가능합니다.

* 꾸준한 시세 상승: 제공된 최근 매매 정보를 보면, 유사 다세대 주택들의 거래가 활발하며 가격이 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 기반으로 시세 분석을 진행하였습니다. [cite: input]

1. 명성마이빌 (2010년 건축, 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 25,000만원 (평당 약 4,753만원) [cite: input]

2. 다온 (2022년 건축, 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 24,800만원 (평당 약 3,245만원) [cite: input]

3. 좋은보람 (2015년 건축, 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 26,300만원 (평당 약 4,052만원) [cite: input]

본건의 전용면적은 21.08㎡ (약 6.38평)이며, 건물 준공연도는 2021년입니다.

면적과 준공연도를 고려했을 때, 3번 물건 (좋은보람, 21.45㎡, 2015년 건축, 26,300만원)이 가장 유사합니다. 본건은 2021년 완공으로 3번 물건보다 신축이므로, 3번 물건의 가격 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

3개 물건의 평균 평당 시세는 약 4,017만원/평이며, 본건 면적(6.38평)에 적용 시 약 2억 5,655만원으로 산정됩니다. [cite: input for raw data]

최신 준공 연식(2021년)과 우수한 입지를 고려할 때, 현재 시세는 평당 4,000만원 ~ 4,300만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 본건의 예상 시세는 약 2억 5,600만원 ~ 2억 7,400만원 범위로 볼 수 있습니다.

* 주변 시설 조사

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. [cite: search results]

다만, 수영초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거 밀집 지역으로 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: input]

* 예상 입찰가

본건은 감정가 1억 6,600만원 대비 현재 시세가 2억 5,600만원 ~ 2억 7,400만원으로 높게 형성되어 있습니다. [cite: input, search results]

인수할 임차인의 보증금이 없고, 권리상 문제도 없어 명도 및 권리 분석 측면에서 유리한 물건입니다.

경쟁이 치열할 것으로 예상되므로, 시세 하단인 2억 5,600만원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황에 따라 유연하게 대응하는 것이 좋습니다.

추천 입찰가 범위: 2억 5,600만원 ~ 2억 7,000만원

본 범위 내에서 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 2억 6,000만원 ~ 2억 6,500만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.