나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [4] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 20,000만원

토지면적: 19.13㎡ (약 5.79평)

건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 공동주택(다세대주택)임.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "수영초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

토지는 완경사지대 내에 평탄하게 조성된 2필 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

물건의 서측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 주식회사더베스트파트너스대부의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 모든 을구 권리(을1, 을2) 및 갑구의 임의경매(갑3), 근질권설정(을1-2) 등은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,937,000,000원으로 높으나, 이는 채권자의 채권 확보를 위한 경매이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 10,000만원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022-12-21

* 확정일자: 2023-08-29

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자보다 말소기준권리인 근저당이 선순위이므로 대항력이 없습니다. 배당신고를 하였으므로, 배당받지 못하는 금액은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-03-03)

* 근저당: 주식회사더베스트파트너스대부 (2021-03-03, 1,837,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 전서현 (2023-09-08, 100,000,000원) - 말소 예정.

* 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2025-05-13)

* 1번근저당부채권근질권설정: 부산시중앙신용협동조합 (2025-09-29)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 수영구 광안동은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다.

인근에 버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 최근 주변 시세 분석:

* 2026년 7월, 명성마이빌(17.38㎡)이 25,000만원에 매매되었습니다. 이는 평당 약 1,438만원 수준입니다.

* 같은 달, 다온(25.25㎡)이 24,800만원에 매매되어 평당 약 982만원 수준을 기록했습니다.

* 또한, 좋은보람(21.45㎡)은 26,300만원에 매매되어 평당 약 1,226만원 수준입니다.

* 시세 종합:

* 본건의 건물면적(25.84㎡)과 유사한 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가 20,000만원은 시장 시세보다 낮은 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세는 평당 약 982만원에서 1,438만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건 건물면적(7.82평)을 기준으로 환산 시, 예상 시세 범위는 약 25,840만원에서 36,240만원으로 추정됩니다.

* 혐오시설 확인:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역 이용이 편리하여 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: "수영초등학교" 인근에 위치하여 교육환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 수영초등학교가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 담보물 간의 관계를 파악할 필요가 있으나, 본건은 일괄매각으로 진행되어 낙찰자에게는 해당사항이 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,937,000,000원으로 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매 진행이 확실시되므로 취하 가능성은 낮습니다.

* 임차인: 비록 대항력은 없으나, 보증금 1억원의 임차인이 존재합니다. 다만, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸되며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

최근 거래 사례를 통해 볼 때, 감정평가액 대비 높은 시장 시세를 형성하고 있어 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점도 장점입니다.

높은 채권 총액으로 인해 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 수영역 역세권으로 탁월한 교통 접근성.

* 수영초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가.

* 말소되는 권리 다수, 권리관계가 깨끗함.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 20,000만원

* 건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 25,000만원 ~ 36,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되었음을 고려할 때, 첫 입찰부터 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 첫 입찰 시, 시장 가치 하단부와 감정가를 고려하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 25,000만원 ~ 28,000만원.

* (참고: 해당 범위는 시세 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으며, 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.