나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [7] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이며, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 자료 및 일반적인 지역 정보 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 내용은 현장 조사 및 추가적인 외부 지도 서비스 검색이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 공동담보로 설정된 물건이며, 등기부등본 상 총 채권 최고액은 2,000,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 반

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 보증금 반환에 대한 법적 권리가 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

2021년 3월 3일 접수된 주식회사더베스트파트너스대부의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 본건의 경우, 임차인(반현주)의 주택임차권(을2) 및 부산시중앙신용협동조합의 근저당권부채권근질권설정(을1-2), 임의경매개시결정(갑3) 등은 모두 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 최근 인근에서 거래된 다세대주택 사례들을 살펴보면, 2026년 7월 거래 기준으로 면적 17.38㎡는 250,000,000원, 25.25㎡는 248,000,000원, 21.45㎡는 263,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 982만원에서 1,438만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 시사합니다. 본건의 전용면적(28.50㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가(225,000,000원)보다 높은 수준일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 수영초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철역과 버스정류장이 가까워 문화, 여가 활동을 위한 부산 시내 접근성 또한 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 절차상의 문제가 발생할 경우 예상치 못한 위험이 있을 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무 최고액이 20억원을 초과하는 높은 수준으로, 이는 채무 불이행의 심각성을 나타낼 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 비록 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동이라는 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 높은 채무액은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역인 광안동에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 편리한 교통: 수영역(지하철 2호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 최신 건축물: 2021년 사용승인을 받은 건물로, 노후화가 적어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 외에는 복잡한 법적 문제를 피할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 225,000,000원입니다. 하지만 최근 인근 유사 물건들의 실거래가격을 분석한 결과, 전용면적 21.45㎡의 물건이 263,000,000원에 거래되는 등 본건의 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(28.50㎡)과 최신 건축 연도(2021년)를 고려할 때, 시장 가치는 감정평가액보다 높을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 225,000,000원을 기준으로 하되, 인근 실거래가를 반영하여 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경매 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.