나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [6] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층301호

건물명: 엘이즈 지102

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

준공일: 2021년 2월 8일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 15.44㎡ (약 4.67평)

건물 면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

토지 지분: 15.437㎡ (약 4.67평)

건물 지분: 20.85㎡ (약 6.31평)

건축물대장상 집합건물 연면적: 594.08㎡ (약 179.71평)

건축물대장상 대지 면적: 324㎡ (약 98.01평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: (OOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 주식회사더베스트파트너스대부의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

주택임차인: 이정현 (보증금: 9,019,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2022-10-14, 확정일자: 2022-09-30)

임차인 이정현의 경우, 등기부상 주택임차권(을2)이 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

임차인의 이름은 개인정보 보호를 위해 이 로 표기합니다.

참고: 임차인 현황 상 배당신고일자 2025-01-09, 대항력 없음으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위에서 언급된 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매 등)는 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재되어 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,847,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광안동 지역은 부산의 주요 주거 및 상업 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있습니다.

수영역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 배후 주거 단지 역시 풍부하여 상권 이용객 확보에 유리합니다.

인근에는 수영초등학교가 있어 교육 관련 상권의 영향도 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 있으며, 부산지하철 2호선 수영역이 가까워 교통이 편리합니다.

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 수영초등학교가 위치하고 있습니다.

또한, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 시사할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건에 영향을 줄 수 있습니다. (본건 자체는 임의경매이나, 공동담보 사항이 명시되어 있습니다.)

임대 관계가 미상인 점은 인수 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (본건 임차인은 대항력 없음으로 큰 문제는 없어 보이나, 상세 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 중심부에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합합니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 제시된 최근 실거래가는 2억 4천만 원대에서 2억 6천만 원대인 반면, 본건의 감정가는 1억 6천 4백만 원으로 상당한 가격 괴리가 존재합니다.

우수한 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 도보 이용 가능 거리이며, 초등학교 및 다양한 편의시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

소형 면적: 전용면적 6.31평의 소형 면적으로, 투자 및 실거주 목적 모두에 용이합니다.

신축급 건물: 2021년에 준공되어 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 4일 거래된 17.38㎡ 다세대주택 (명성마이빌)은 2억 5천만원에 거래되었습니다. (약 1,438만원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래된 21.45㎡ 다세대주택 (좋은보람)은 2억 6천 3백만원에 거래되었습니다. (약 1,226만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래된 25.25㎡ 다세대주택 (다온)은 2억 4천 8백만원에 거래되었습니다. (약 982만원/㎡)

본건 전용면적 20.85㎡를 기준으로, 최근 거래가 평균가(약 1,215만원/㎡)를 적용 시 예상 시세는 약 2억 5천 3백만원 이상으로 판단됩니다.

감정가(1억 6천 4백만원)는 현 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

채권 총액 및 임차인 보증금(인수 금액 없음)을 고려했을 때, 입찰가는 현 시세 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (현 시세 대비 약간의 조정 또는 유찰 가능성 고려)

최저 매각가(감정가 1.64억) 대비 높은 금액이 될 수 있으므로, 입찰 전 시세 변동 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.