나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [5] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1억 6300만원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층205호 (신주소: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38, 205호)

용도: 다세대주택

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물면적: 21.08㎡ (약 6.38평)

준공일자: 2021년 02월 08일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 총 5층 중 2층 205호

1.3. 감정평가 요약

감정평가 요향표에 따르면 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 교통이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스노선이 운행하는 버스정류장이 있습니다.

또한, 부산지하철 2호선 수영역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면 소유권보존은 주식회사제이엘컴퍼니이며, 말소기준권리는 주식회사더베스트파트너스대부의 근저당(1,837,000,000원)입니다.

이 외 다수의 채권이 설정되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 19억 3700만원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 분석)

임차인: 이진이 (이 )

보증금: 100,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2021-05-13

확정일자: 2021-04-29

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으며, 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 늦지는 않으나, 배당신고일자가 경매개시결정일(2025-05-13) 이후이므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-13

확정일자: 2021-04-29

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음

비고: 상기 임차인 이진이와 동일한 사유로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 상의 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 광안동은 부산의 주요 주거 지역 중 하나로, 풍부한 생활 인프라와 함께 지하철역(수영역)이 인접한 역세권 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

주변 다세대주택의 최근 3개월(2026년 7월) 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 부산 수영구 광안동 147-16번지 (명성마이빌) (2010년 준공): 전용면적 17.38㎡, 2억 5000만원 (약 1438만원/㎡)

* 부산 연제구 광안동 179-3번지 (다온) (2022년 준공): 전용면적 25.25㎡, 2억 4800만원 (약 982만원/㎡)

* 부산 수영구 광안동 188-2번지 (좋은보람) (2015년 준공): 전용면적 21.45㎡, 2억 6300만원 (약 1226만원/㎡)

본건의 전용면적(21.08㎡, 건물면적 21.08㎡)과 유사한 거래 사례 3(21.45㎡)을 기준으로 볼 때, 현재 시세는 약 2억 6000만원 내외로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 1억 6300만원 대비 높은 수준으로, 시세차익 기대가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 건축물대장상 5층 건물이며 본건은 2층 205호입니다.

건물 내부에는 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감, 창호는 하이샷시 구조입니다.

정확한 건물 상태 및 내부 하자 여부는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 교통시설: 부산지하철 2호선 수영역과 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활편의시설: 주변에 다양한 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본건의 경우, 등기부 상의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무나 보증금은 없습니다.

임차인 두 명 모두 대항력이 없는 것으로 판단되나, 만일의 경우를 대비하여 임차인과의 소통 및 권리관계를 재확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

정확한 건물 내부의 노후 상태, 누수, 결로 등 하자 여부, 그리고 미납된 관리비 등에 대한 정보는 제시되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

최근 3개월간의 매매 사례 분석 결과, 본건 주변 지역에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 직접적인 언급이나 특이사항은 검색되지 않았습니다.

일반적인 도심 주거 지역에서 발생할 수 있는 소음이나 주차 문제 등은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택입니다.

지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 교통이 매우 편리하며, 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

7.2. 투자 가치 평가

가장 주목할 만한 점은 감정가(1억 6300만원)와 주변 실거래가 시세(약 2억 6000만원 이상) 간의 상당한 격차입니다.

이는 본 건을 저평가된 물건으로 볼 수 있으며, 낙찰받을 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 건물 내부 상태 및 정확한 임대 수요 등을 면밀히 조사하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가로 인한 높은 시세차익 기대

* 우수한 입지 조건 (역세권, 학교, 편의시설 인접)

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽 낮음

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1억 6300만원

주변 시세 (전용 21.08㎡ 기준): 약 2억 6000만원 ~ 2억 7000만원 (㎡당 약 1200만원 ~ 1300만원)

추정 낙찰가율 (시세 대비 70~80%): 약 1억 8200만원 ~ 2억 800만원

본 건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 점을 감안할 때, 1차 경매에서 감정가보다 약간 높은 수준으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

현 시세 및 예상 낙찰가율을 고려하여, 보수적으로 접근 시 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

추정 예상 입찰가: 1억 7000만원 ~ 1억 8500만원

(참고: 위 예상가는 제시된 정보를 바탕으로 추정한 것으로, 실제 경매 시 경쟁률, 현장 분위기, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 직접 현장을 확인하시고 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.