나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [3] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물명: 엘이즈 지102

건축물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층 중 2층

전용면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

토지 면적 (대지권): 18.00㎡ (약 5.45평)

건물 사용승인일: 2021년 02월 08일

총세대수: 18세대

1.3. 감정가 상세

감정가: 188,000,000원

토지 감정가: (제공 정보 없음)

건물 감정가: (제공 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

부산지하철 2호선 수영역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 완경사지대에 조성된 2필 일단의 가장형 토지이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (주식회사더베스트파트너스대부) - 1,837,000,000원

본 경매는 위 근저당권을 말소기준권리로 하여 진행되며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 기타 권리 분석

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (갑1)

* 주택임차권: 강태욱 (을2)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-04-07

* 확정일자: 2023-04-14

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 대항력: 없음 (배당받지 못하는 보증금 없음)

* 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (갑3) - 본 건 경매 신청 채권자

* 근저당권부채권근질권설정: 부산시중앙신용협동조합 (을1-2) - 1,436,500,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 개요는 미기재)

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 1,847,000,000원

본건의 총 채무액이 감정가에 비해 매우 높은 수준입니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 매매가는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준입니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 2026년 7월, 25,000만원

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 2026년 7월, 24,800만원

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 2026년 7월, 26,300만원

4.2. 가격 경쟁력

본건의 전용면적(24.32㎡)은 주변 거래 사례 중 '다온'(25.25㎡)과 유사한 규모입니다.

주변 시세가 25,000만원 이상임을 감안할 때, 본건의 감정가 18,800만원은 시세 대비 상당히 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 인근에 "수영초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 환경

* 부산지하철 2호선 수영역을 이용할 수 있어 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

본건 소재지는 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 직접적으로 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황

* 임차인 강태욱은 대항력이 없습니다. 따라서 매각으로 인한 권리 소멸 시 보증금 회수 관련 문제는 없습니다. (보증금 1000만원)

* 임대관계 미상으로, 현재 파악된 임차인 외 다른 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 18억 4천만원을 초과하여 감정가 1억 8천만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가율이 높게 형성될 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권(수영역) 및 학세권(수영초등학교 인근)에 위치한 다세대주택입니다. 2021년 준공으로 건물 상태가 양호한 신축급 물건이며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력 문제는 없으나, 총 채무액이 매우 높아 고가 낙찰의 가능성이 있습니다.

다만, 주변 실거래가를 고려할 때 본건의 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 역세권 및 수영초등학교 인근으로 주거 가치 높음.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 관리 상태 및 시설 면에서 유리.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 약 70% 수준의 감정가로 가격 메리트 확보.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리 없으며, 임차인 대항력 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 188,000,000원

* 주변 시세: 248,000,000원 ~ 263,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본건은 주변 시세 대비 감정가가 상당히 낮게 형성되어 있어, 경쟁력 있는 가격으로 입찰에 참여할 경우 좋은 기회가 될 수 있습니다. 높은 채무 총액으로 인해 낙찰가율 상승이 예상되나, 시세 대비 낮은 감정가를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.