나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5650 [6] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '남천역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제5층 제501호
외 5개호로서,

외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~6): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남천동 74-9: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-10: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-53: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5650 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층506호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2542㎡ (약 1.89평)

건물면적: 42.96㎡ (약 13.00평)

건물지분: 42.96㎡ (약 13.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하며, 지하철 2호선 '남천역' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산 지하철 2호선 '남천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 제반 교통 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021년 02월 19일자 구포새마을금고 근저당권 (을3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나 해당 내용 없음)

임의경매개시결정: 2025년 07월 29일자 구포새마을금고 (채권액 580,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

등기부채권 총액: 696,000,000원

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 정보는 없으며, 보증금 인수 대상이 되는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 남천동은 부산의 주요 상업 및 주거지역으로, 지하철역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 오피스텔 용도로서 배후수요 및 임대수요 확보에 유리한 조건입니다.

4.2. 역세권 이점

지하철 2호선 남천역이 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다. 이는 출퇴근이 용이한 직장인 및 학생들에게 매력적인 요소로 작용하며, 임대 및 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근 지역은 교육 시설(남천초등학교, 동수영중학교, 센텀고등학교 등)이 근접해 있어 주거 환경으로 적합합니다.

5.2. 교육 환경

남천초등학교(약 0.6km), 동수영중학교(약 0.5km), 센텀고등학교(약 0.4km) 등 다양한 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 만족도가 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.2. 환경 관련 이슈

인근 남천동 지역의 다른 개발 부지에서 토양 오염 물질(발암물질)이 검출되었다는 보도가 있었습니다. 해당 물건과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 지역 전반의 환경 관련 이슈를 인지하고 있어야 할 필요가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악되고 있어, 명도 시점이나 임대료 수준 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 남천역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 잘 갖춰진 주변 인프라를 바탕으로 한 입지적 장점을 지니고 있습니다. 또한, 권리 분석상 인수되는 보증금의 임차인이 없어 명도 관련 위험이 적다는 점도 긍정적입니다. 다만, 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주변 개발 관련 토양 오염 보도 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 인한 높은 임대수요 및 시세 상승 기대

* 주변 생활 편의시설 및 교육 환경 우수

* 권리상 문제 없는 명확한 권리관계

* 오피스텔 시장의 안정적인 수요 고려

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 204,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 28㎡)의 동일 건물 매물이 160,000,000원에 나와 있는 점을 고려할 때, 본건(42.96㎡)은 이보다 더 높은 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 오피스텔 시장의 일반적인 경매 낙찰가율 및 본건의 잠재적 리스크 요인(토양오염 뉴스 등)을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경쟁 상황에 따라 다소 변동될 수 있으나, 본건의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우 180,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최적의 입찰가는 실제 경매 진행 상황, 경쟁자들의 움직임, 그리고 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집을 기반으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 단, 인수 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.