나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5650 [3] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '남천역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제5층 제501호
외 5개호로서,

외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~6): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남천동 74-9: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-10: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-53: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동 74-9번지 상우더헤라우스 5층 503호에 소재한 업무시설(오피스텔)입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5650 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 138,000,000원이며, 토지면적은 4.13㎡ (약 1.25평), 건물면적은 28.40㎡ (약 8.59평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 구OOOOOO이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물 중 5층 503호에 해당합니다.

건물은 2021년 1월 28일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하며, 지하철 2호선 '남천역'에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 '남천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건도 양호합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 19일 접수된 구포새마을금고의 근저당 (을3)입니다.

경매 개시는 2025년 7월 29일 접수된 구포새마을금고의 임의경매 (갑3)입니다.

등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 무상 사용 여부 등 추가 확인이 필요합니다. 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 530,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-21

* 확정일자: 2023-08-21

* 배당신고일자: 2025-09-17

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 20,000,000원을 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위 및 금액에 따라 전액 회수가 어려울 가능성도 배제할 수 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 남천동 일대는 부산 지하철 2호선 남천역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 영업 활동에 유리하며, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 인근으로 마트, 병원, 은행, 각종 상가 등 생활에 필요한 시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다.

또한, 인근 학교(남천초등학교, 부산동여자고등학교 등)가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

교통 역시 지하철역과 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶인 물건으로, 다른 담보 물건의 현황이나 경매 진행 여부에 따라 전체 채무 변제 상황에 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 본 건 자체의 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸되어 안전합니다.

* 임차인 정보의 불확실성: 임차인 강 의 보증금 및 차임 0원 정보는 실제 점유 상태나 무상 사용 계약 여부를 추가 확인해야 할 필요가 있습니다. 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축법상 높이 제한: 본건 토지(남천동 74-9, 74-10, 74-53)는 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 105m, 최고높이 145m)에 포함되어 있어, 향후 신축이나 증축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

주변 지역에서 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 인근에 학교가 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동의 탁월한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다.

지하철 2호선 남천역 초역세권이라는 점, 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 큰 장점입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 강 의 특이사항은 명확히 파악하고 접근해야 합니다.

전반적으로 우수한 입지와 상품성을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 2호선 남천역 초역세권으로 뛰어난 접근성과 풍부한 임대 수요.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 현대적인 시설과 높은 선호도.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 명도 외에 추가 부담 없음.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 의료, 금융 등 생활 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 동일 면적의 오피스텔이 약 150,000,000원에서 170,000,000원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 건의 가치를 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.