나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5650 [5] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '남천역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제5층 제501호
외 5개호로서,

외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~6): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남천동 74-9: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-10: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-53: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5650 (5)

* 소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층505호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 208,000,000 원

* 면적:

* 토지: 6.38㎡ (약 1.93 평)

* 건물: 43.83㎡ (전용면적 추정, 약 13.26 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 남천동 소재, 지하철 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치

* 주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '남천역'이 소재하여 제반 교통 사정은 양호함.

1.2. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제5층 제505호

* 외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 샷시창 구조

* 설비: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

* 건물 연면적: 4340.02㎡ (총 15층)

1.3. 토지 현황

* 형상 및 이용: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 접도: 본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 이용계획 및 제한: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률).

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (구포새마을금고, 2021-02-19)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (예상)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문성준

* 보증금: 60,000,000 원

* 차임: 490,000 원

* 전입일자: 2024-08-27

* 확정일자: 2024-06-27

* 배당신고일자: 2025-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을5)는 말소 예정임.

* 임차인: 정지현

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2024-08-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하나, 본건의 경우 보증금 0원임.

3. 상권분석

* 위치: 부산 수영구 남천동, 지하철 2호선 남천역 인근에 위치한 일반상업지역

* 주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부함.

* 업종: 오피스텔 밀집 지역으로 관련 소매업, 음식점, 서비스업 등 근린생활시설이 발달해 있음.

* 경쟁: 유사 오피스텔 및 상업 시설이 다수 존재하여 경쟁이 있을 수 있으나, 역세권의 안정적인 수요 기대 가능.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 남천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 만족도가 높음.

* 교육시설: 인근에 학교들이 위치하여 자녀가 있는 세대에게 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있음.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적하고 안전한 주거 환경을 갖추고 있음.

5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도: 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있어, 주거용으로 사용 시 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 관련 불이익이 발생할 수 있음.

* 행정 규제: 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 건축 규제를 받을 수 있음.

* 시장 변동성: 부동산 경기 침체 시 공실 발생 또는 임대료/시세 하락의 위험이 존재함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 지하철 2호선 남천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 안전하게 물건을 인수할 수 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

* 공부상 업무시설이라는 점은 주거용 활용 시 세금 등 추가적인 검토가 필요하며, 지역 내 오피스텔 공급량과 시장 상황을 종합적으로 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 남천역 도보 이용 가능 거리로 높은 투자가치.

* 안정적인 임대 수요: 주변 주거 및 업무 지구의 직주근접 수요로 공실 위험 낮음.

* 깔끔한 권리 분석: 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 취득 가능.

* 지역 발전 잠재력: 부산의 주요 상업 및 주거 중심지로서 지속적인 성장이 기대됨.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000 원

* 시세 분석: 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 40-50㎡)의 경우 210,000,000 원에서 230,000,000 원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 권리관계상 인수되는 부담이 없으며, 감정가가 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 경매 특성상 경쟁 강도 및 법원 집행 절차에 따라 변동성이 있을 수 있으나, 본 물건의 시장 가치와 권리 상태를 고려할 때, 예상 입찰가는 195,000,000 원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.