나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5650 [4] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '남천역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제5층 제501호
외 5개호로서,

외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~6): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남천동 74-9: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-10: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-53: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5650 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층504호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 211,000,000원

토지면적: 6.46㎡ (약 1.95평)

건물면적: 44.39㎡ (약 13.42평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO

건축정보:

총 층수: 15층

해당 층: 5층

세대수: 84세대

건축년도: 2021년 1월 28일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역.

특이사항: 공동담보, 공부상 업무시설(오피스텔)임.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 남천동 소재, 지하철 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치.

주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역.

교통: 지하철 2호선 '남천역'을 도보로 이용 가능하며, 시내버스 정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근 또한 용이함.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 19일자 구포새마을금고 근저당 (채권최고액 696,000,000원).

등기부 현황:

소유권: 상우종합건설주식회사 → 김세훈 (매매)

채권 총액: 약 886,000,000원 (근저당, 임의경매 등)

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 1일

확정일자: 2021년 3월 9일

배당신고일자: 2025년 8월 19일

대항력: 없음. (제공된 정보에 따라 대항력이 없다고 명시됨)

인수되는 권리: 없음. (임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남천동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 남천역 초역세권으로 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다. 다양한 버스 노선 이용이 가능합니다.

편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집된 상업지역에 인접해 있습니다.

교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대/절대보호구역 지정으로 인한 교육 환경 보호 조치 적용 지역)

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 총 채권액이 약 8.86억원으로 감정가 대비 매우 높아 채무 부담이 큰 상태입니다.

토지이용계획상 제한:

상대보호구역, 절대보호구역: 학교 인근으로 관련 법규에 따른 건축 행위 및 시설 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

가로구역별 최고높이 제한지역: 건축 시 높이에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 정보: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 전입일자와 확정일자 사이에 특이사항(차임 0원)이 있어 면밀한 확인이 필요합니다. (단, 명시된 바에 따라 인수 보증금은 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 남천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

주변 상권 발달 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다.

다수의 채권으로 인한 경매가 진행되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 오피스텔로서의 가치를 크게 훼손하지는 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 오피스텔: 남천역을 중심으로 한 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 2.11억원으로, 주변 유사 오피스텔의 시세(약 2.2억~2.5억원 추정) 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 가치 상승 기대: 개발 호재 및 지역 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

주변 시세 분석: 본건과 유사한 면적(40-50㎡)의 오피스텔은 부산 남천동 일대에서 현재 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준에서 거래 또는 호가되고 있습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

종합적인 판단 하에, 감정가를 기준으로 하되 시세 대비 경쟁력을 확보하기 위해 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

최종 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.