나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경33167 [1] 대구광역시 달서구 용산동 230-10 용산롯데캐슬그랜드 110동 18층1806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "도시철도 용산역" 북측인근에 위치하며, 주변은
아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 대형마트 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재하여
제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 30층
(사용승인일자: 2004.05.29) 중 18층 1806호 로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창 호 : 샷시 이중창호 등.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄하며, "아파트부지" 로 이용중
임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 동측으로 폭 약 45미터, 남측으로 폭 약 22미터, 서측으로 폭 약 20미터
의 아스팔트포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한
법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상
내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인
이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경33167 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 230-10 용산롯데캐슬그랜드 110동 18층 1806호

용도: 아파트

감정가: 622,000,000원

토지면적: 35.32㎡ (약 10.69평)

건물면적: 123.41㎡ (약 37.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (대구지방법원 서부지원 2024타경33167 개시결정 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 달서구 용산동에 소재하며, 도시철도 용산역 북측 인근에 위치함. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서, 대형마트 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 우수함.

* 교통상황: 본 건 단지는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 용산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 30층 건물 중 18층 1806호로, 사용승인일자는 2004년 5월 29일임. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 이중창호로 마감되어 있음.

* 이용상태: 현재 "아파트"로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 지역난방설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 다각형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고평탄하며, "아파트 부지"로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 북측 및 동측으로 폭 약 45미터, 남측으로 폭 약 22미터, 서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m-50m), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사연우 (2004-07-28)

* 소유권이전: 조선호 (2004-09-20, 매매)

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (2019-01-31, 367,786,484원)

* 후순위 권리: 에스비아이저축은행 근저당권, 신용보증기금 가압류, 신한카드 가압류, 하나카드 가압류, 삼성카드 가압류, 한국자산관리공사 임의경매개시결정, 달서구 압류 등 다수가 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소 상태임.

* 총 채권액 합계: 1,092,864,446원.

* 본 경매는 한국자산관리공사의 임의경매 신청에 의한 것으로, 낙찰로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보는 없으며, 임대 관계는 미상임. 이해관계인 부재로 인해 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었음.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 실제 거주자 유무에 따라 명도 절차 진행에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요' 기재되나, 별도 인수사항 없음).

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 건이 위치한 용산동 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서, 대형마트 등 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높음.

* 최근 거래 사례:

* 2026년 7월 2일, 123.41㎡ 규모, 24층 아파트가 56,000만원 (5억 6,000만원)에 거래됨.

* 2026년 6월 10일, 84.73㎡ 규모, 9층 아파트가 38,400만원 (3억 8,400만원)에 거래됨.

* 2026년 7월 15일, 78.58㎡ 규모, 21층 아파트가 36,300만원 (3억 6,300만원)에 거래됨.

* 시세 비교: 본 건의 감정가(6억 2,200만원)는 유사 면적(123.41㎡)의 최근 실거래가(5억 6,000만원) 대비 약 6,200만원 높게 책정되어 있어, 시세 조사 후 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 용산롯데캐슬그랜드

* 주소: 대구광역시 달서구 용산동 230-10 (장산남로 33)

* 사용승인일: 2004년 5월 29일 (준공 20년 경과)

* 단지 규모: 총 10개 동, 1619세대 (본 건 110동 1806호)

* 주차: 총 주차 대수 163대 (지하 42대, 지상 4대, 전기차 충전기 지하 32대 포함).

* 층수: 최고 30층, 최저 3층 (본 건 18층)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 편의시설: 단지 인근에 도시철도 용산역, 버스정류장, 관공서, 대형마트 등이 있어 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 유사 면적 실거래가 대비 높아, 고가 낙찰 위험이 존재함.

* 건물 노후화: 2004년 준공되어 20년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보가 명확하지 않으나, 보증금 인수 문제는 없어 명도 과정에서의 시간 소요 가능성만 유의하면 됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동의 우수한 입지에 위치한 대단지 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 가치가 높음. 권리 분석상 모든 권리가 낙찰로 소멸되는 깔끔한 상태이므로 권리적 리스크는 적음. 다만, 감정가가 최근 시세 대비 높은 점이 가장 큰 고려사항이며, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 건물 노후화에 따른 장기적인 관리 비용 또한 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 대구 도시철도 용산역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 풍부하여 주거 선호도가 높음.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건임.

* 넓은 주거 공간: 123.41㎡ (약 37.32평)의 전용면적을 갖추고 있어 가족 단위 거주에 적합함.

* 미래 가치: 단지 규모가 크고 잠재적 재건축/리모델링 가능성을 고려할 때 장기적인 시세 상승 여력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 622,000,000원임.

최근 유사 면적(123.41㎡)의 실거래가는 2026년 7월 2일 56,000만원 (5억 6,000만원)이었음.

최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

최근 실거래가(5억 6,000만원)와 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

이에 따라, 보수적인 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 560,000,000원 범위로 제안함.

최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.