나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5650 [2] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '남천역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제5층 제501호
외 5개호로서,

외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~6): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남천동 74-9: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-10: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-53: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5650 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고로 추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하며, 지하철 2호선 '남천역'에서 서측으로 인근에 있습니다.

주변에는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 '남천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자 구포새마을금고의 근저당(을3, 2021-02-19 접수, 696,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존(갑1, 2021-02-08 접수) 및 이전(갑2, 2021-02-19 접수, 매매) 등기가 존재합니다.

주택임차권(을5, 장성현, 보증금 50,000,000원, 전입/확정일자 2024-02-28)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 소멸 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(장성현)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-28

* 확정일자: 2024-02-28

* 배당신고일자: 2026-07-31

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 수영구 남천동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

지하철 2호선 남천역 역세권으로서 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 공동주택 및 오피스텔 단지들은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 남천역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 단지 주변에 각종 편의시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교육: 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 일부 지역은 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부 채권 총액이 약 7.46억원으로 감정가(1.38억원)를 크게 상회합니다. 이는 채권자의 이해관계가 복잡하거나 담보 가치 대비 채무 부담이 높음을 시사합니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (주택도시보증공사 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 상황 대비 필요)

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역 등 다수의 용도 제한 및 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 남천역이라는 탁월한 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통과 생활 편의성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다.

매각으로 인한 권리 소멸이 명확하고 인수할 권리가 없어 법적 안정성은 확보되어 있습니다.

다만, 채무 총액이 매우 높다는 점과 임대 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

핵심 입지: 부산 지하철 2호선 남천역 초역세권으로 뛰어난 접근성.

우수한 인프라: 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의 시설.

안정적 임대 수익 잠재력: 주변의 높은 오피스텔 및 주거 수요.

지역 가치 상승 기대: 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선 가능성.

1.8. 예상입찰가

현재 감정가: 138,000,000원 (1억 3천 8백만원)

시세 분석: 제공된 정보만으로는 현재 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 감정가는 1.38억원으로 책정되었으나, 등기부 채권 총액이 이를 크게 상회하는 점은 주목할 부분입니다. 일반적으로 오피스텔 경매는 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건 상태에 따라 변동성이 큽니다.

본건은 임대 보증금 인수 부담이 0원이므로 권리 분석상 리스크는 적습니다.

예상 입찰가: 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 110,000,000원 (1억 1천만원) 전후를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 주변 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.