나이스옥션 법원경매 안산 2024타경64259 [1] 경기도 시흥시 배곧동 139 시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크 809동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 27층 건 내 6층 602호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 아파트부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 상대보호구역, 상대보호구역(2013-07-18), 절대보호구역, 도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 본건의 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경64259 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 139 시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크 809동 6층 602호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 27층 건물 내 6층 602호 (아파트)

토지 면적: 56.03㎡ (약 17.0 평)

건물 면적: 84.02㎡ (약 25.4 평)

감정가: 633,000,000 원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건은 장방형 평지로 아파트 부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 상대보호구역, 절대보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 6월 27일 한국자산관리공사의 근저당권 (채권최고액 473,000,000원)입니다.

* 소유권 변동: 주식회사에코플러스시티(보존) → 김혁(이전) → 설인주(이전, 매매) 순으로 변동되었습니다.

* 이 외 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 총 채무액 합계: 788,852,053원 (말소기준권리 포함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 임차인이므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항 열람 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 속한 시흥배곧신도시호반베르디움센트럴파크 단지는 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 조화롭게 배치된 주거 중심의 지역입니다. 배곧초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 유사 부동산 거래 동향:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 단지 내 84.26㎡(약 25.4평) 면적의 아파트가 2026년 7월 17일 658,000,000원(65800만원)에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 633,000,000원 대비 약 104% 수준으로, 현재 시세가 감정가보다 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 단지 개요:

* 아파트명: 시흥배곧신도시 호반베르디움센트럴파크

* 사용승인일: 2015년 7월 13일

* 총 세대수: 1414세대

* 총 동수: 15동

* 주요 시설:

* 주차: 1634대 (지하 자동 주차 1626대, 지상 자동 주차 8대)

* 커뮤니티 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 지하 20대

* 관리사무소 연락처: 031-434-8731

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 전문 유한회사가 채권자이므로, 일반 경매 물건 대비 채권자의 적극적인 회수 노력이 예상될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 직접적으로 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 주변 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 권리 관계: 현재 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 명확한 권리 관계 확정은 등기부 열람만으로 한계가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 배곧 신도시의 잘 갖춰진 주거 환경과 우수한 교육 여건을 갖춘 아파트입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 향후 시장 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 우수한 입지: 배곧 신도시의 핵심 지역에 위치하며, 배곧초등학교 등 교육 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 합리적인 가격: 최근 실거래가 수준을 반영했을 때, 감정가가 현 시세 대비 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 부담되는 권리가 없어 명도 후 안정적인 재산권 행사가 가능합니다.

* 신축급 아파트: 2015년 사용승인된 비교적 신축급 아파트로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 산출 근거: 본건의 감정가는 633,000,000원이며, 최근 84.26㎡ 면적의 실거래가는 658,000,000원 수준으로 확인되었습니다. 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 95% ~ 105% 범위 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 650,000,000원 ~ 680,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.