나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1021 [2] 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 12층1238호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 지하철 서해선 '원시역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 서해선 '원시역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제11층 제1138호 외 1개호로서, 외벽: 석재 붙임 및 복합 판넬 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참 조 바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비, 승강기 설비, 주차장설비, 소화전설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 지식산업센터 및 오피스텔 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 40미터 및 10미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국 지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대 기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사 업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월 국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개 발에 관한 법률>, 복합구역((복합시설구역))<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생 활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경1021 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 12층 1238호

용도: 지식산업센터, 공장(지식산업센터, 창고), 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설(사무소, 오피스텔)

감정가: 1억 3천 1백만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

건물정보:

건물명: 안산KDT지식산업센터

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 14층 건물 중 12층 1238호

건물면적: 22.53 ㎡ (약 6.81 평)

건물지분: 22.53 ㎡ (약 6.81 평)

토지면적: 6.64 ㎡ (약 2.01 평)

토지지분: 6.644 ㎡ (약 2.01 평)

전체 연면적: 70,009.39 ㎡ (약 21,175.08 평)

사용승인일: 2023년 12월 21일

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 지하철 서해선 '원시역' 남측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하여 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 서해선 '원시역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태:

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 40미터 및 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 복합구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

본건에는 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2024년 2월 6일 신한은행의 근저당권(82,440,000원)이며, 이에 따라 후순위 권리인 임의경매(신한은행), 가압류(소상공인시장진흥공단) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 157,709,014원

임차인 현황:

인수되는 보증금은 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

1.3. 상권분석

주위 환경:

안산KDT지식산업센터는 반월국가산업단지 내에 위치하며, 주변에는 다수의 공장 및 산업시설이 밀집해 있습니다. 이는 산업 단지 내 종사자들을 위한 배후 수요를 형성합니다.

주요 시설:

원시역을 중심으로 교통 및 편의 시설이 구축되어 있습니다. 반월, 시화, MTV 국가산업단지는 약 25만 명의 근로자가 종사하는 국내 최대 규모의 산업단지 중 하나로, 관련 기업의 이전 시 조세 감면 혜택 등도 제공됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

단지 인근에 서해선 원시역이 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 또한, 수도권 제2순환고속도로, 평택~시흥고속도로, 영동고속도로 등 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

편의시설:

원시역 주변으로 상업시설이 발달하고 있으며, 안산시 차원에서 다양한 생활 편의시설이 공급될 것으로 예상됩니다.

주거 환경:

본건이 위치한 안산시 단원구는 4차 산업 전진기지로 발돋움하고 있으며, KTX 역세권 개발 등 도시 경쟁력 강화가 추진되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 분석 상 리스크:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재합니다. 이는 향후 건물 소유 및 이용에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

물건 자체 리스크:

안산 KDT 융복합시설 사업을 둘러싸고 허위 분양 및 부실 공사 의혹이 제기된 바 있어, 관련 분쟁 여부에 대한 주의가 요구됩니다.

주변 환경 리스크:

반월국가산업단지라는 입지 특성상, 소음, 분진 등 산업 단지 관련 환경적 요인이나 악취(퇴비 냄새 등) 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

안산KDT지식산업센터 12층 1238호는 서해선 원시역 역세권에 위치한 지식산업센터 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2023년 12월 사용승인)이며 교통 및 산업단지 인프라 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 다수의 선순위 권리가 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 과거 분양 관련 사기 의혹 및 부실 공사 논란이 있었던 점, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 산업단지라는 입지 특성상 주변 환경 요인에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원시역 역세권 및 국가산업단지 내 입지

* 최근 준공된 신축 건물(2023년 12월)

* 주요 권리 말소로 인한 권리관계 명확성

* 공장, 업무시설, 오피스텔 등 복합 용도의 활용 가능성

* 반월, 시화, MTV 국가산업단지의 지속적인 발전 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 1억 3천 1백만원으로 책정되었으며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 현장 조사 결과, 법원 경매 절차 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 결정되는 경우가 많으나, 최근 분양 관련 의혹 및 물건의 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 판단하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.