나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53743 [3] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧지구대' 남동측 인접에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제비동 제1층 제114호 외 2개호수로서, 외벽 : 인조석붙임 마감 등, 내벽 : 가벽위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 전면 칼라금속샷시 강화유리 전시창 및 후면 스텐금속샷시 강화유리 전시창 임.

이용상태

-일련번호 가 : 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며, 현황 공실상태임. -일련번호 나 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 상호명 '냠냠족발&보쌈'으로 이용중 임. -일련번호 다 : 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황 상호명 '런드리킹'으로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 약 25미터, 북동측으로 약 16미터, 남서측으로 약 15미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53743 (3)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층 127호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.5226㎡ (약 5.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.53㎡ (약 26.47평)

건물지분: 87.53㎡ (약 26.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권 정보

감정가: 1,370,000,000원

채권자(경매신청채권자): 북OOOOOOO

등기부채권 총액: 2,610,000,000원 (등기부요약 기준)

1.4. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제1층

외벽: 인조석붙임 마감 등

내벽: 가벽위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등

창호: 전면 칼라금속샷시 강화유리 전시창 및 후면 스텐금속샷시 강화유리 전시창

이용상태:

* 일련번호 가: 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며, 현황 공실 상태임.

* 일련번호 나: 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 상호명 '냠냠족발&보쌈'으로 이용 중임.

* 일련번호 다: 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황 상호명 '런드리킹'으로 이용 중임.

1.5. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장설비 등

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

기타: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧지구대' 남동측 인접에 위치함.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상태

본건 토지 북서측으로 약 25미터, 북동측으로 약 16미터, 남서측으로 약 15미터 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

2.4. 주변 시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설(아파트, 오피스텔)이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 높음.

최근 개발된 지역으로 계획적인 도시 환경을 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 7월 19일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권 (권리금액: 2,610,000,000원)임.

3.2. 경매개시결정

본 경매는 2025년 11월 14일 북부천새마을금고에 의해 신청된 임의경매(2025타경53743)임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 개요: 없음, 비고: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김은지

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-05-23

* 확정일자: 2023-07-14

* 배당신고일자: 2025-12-17

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 근린상가로, 현재 부동산중개사무소(공실), 소매점('냠냠족발&보쌈'), 휴게음식점('런드리킹')으로 이용 중임. 이는 다양한 상업 활동이 가능한 지역임을 시사함.

4.2. 배후수요

주변 아파트단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 배후수요를 확보하고 있음.

상업시설과 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구 또한 풍부할 것으로 예상됨.

4.3. 상권 발달 정도

배곧지구는 계획도시로서 상권이 성숙 중이며, 본건은 이러한 상권의 중심부에 위치하여 발전 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 편의점, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 교육 시설

배곧지구는 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(예정)가 위치하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 의료 시설

가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능함.

5.4. 공공 시설

배곧지구대, 주민센터 등 각종 공공시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

'일련번호 가' 호실이 현재 공실 상태임. 이는 경기 상황이나 임차인 유치 전략에 따라 공실이 발생할 수 있음을 보여줌.

6.2. 토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있으나, 상가 물건 자체의 거래에는 직접적인 영향이 적을 수 있으나 관련 규제 확인 필요.

6.3. 다수 업종 혼재

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하고 있어, 업종별 경쟁 강도가 높을 수 있음.

6.4. 권리관계 복잡성

총 채권액이 감정가를 초과하는 다수의 근저당 및 경매개시결정이 설정되어 있어, 복잡한 권리관계를 확인할 필요가 있음. (본건은 임의경매로 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정)

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 근린상가로, 아파트단지 및 오피스텔 밀집 지역의 핵심 상권에 자리 잡고 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 장점이 있습니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성도 우수합니다.

다만, 일부 호실의 공실 상태, 복잡한 채권 관계, 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 이용 중인 업종(소매점, 휴게음식점) 및 공실 호실을 포함한 총 면적을 고려할 때, 적극적인 임차인 유치 및 상권 분석을 통해 수익 창출 가능성을 높일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 위치: 배곧지구의 성숙 중인 상권에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 우수한 입지 접근성: 차량 진출입 용이 및 대중교통 연계성 탁월.

* 다양한 업종 가능성: 근린상가로서 소매, 음식, 서비스 등 다양한 업종 운영 가능.

* 계획도시의 미래 가치: 신도시 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 인수 보증금 제로: 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 및 운영 계획 수립 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,370,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 상태(수리 필요성, 임대 현황 등), 주변 상권 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 감정가가 상당한 금액이므로 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.