나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53809 [2] 경기도 시흥시 도창동 508-18 매화프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 매화동 소재 "시흥매화중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공업용 부동산, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제1층 제101호, 제102호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위페인트 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(공실)로 이용 중임. 기호(2) : 근린생활시설(공실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등의 설비 가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 가장형의 토지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35미터(지하차도포함) 내외, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 경기도 시흥시 도창동 508-18 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15 m)(2020-09-07)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. - 기호(2) : 경기도 시흥시 도창동 508-19 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20 m)(2020-09-07)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-07)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

이 사건에 별도 유치권신고 접수 내역은 없고, 감정 및 현황조사 당시 유치권행사 중 안내문이 부착되어 있었으나, 2026.7.27.자로 신청채권자로부터 유치권 주장자와 협의가 이루어져 유치권 표식은 유치권 주장자의 동의하에 자진 철거되었다는 의견서가 제출되었으므로 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53809 (2)

소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-18 매화프라자 1층 102호

건물명: 매화프라자

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 488,000,000원

토지면적: 14.64㎡ (약 4.43평)

토지 지분: 14.6385㎡ (약 4.43평)

건물면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

건물 지분: 39.78㎡ (약 12.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

건축물 정보:

- 총 층수: 지하 2층 / 지상 7층

- 건축 허가일: 2020-02-05

- 사용 승인일: 2023-04-20

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 용도: 제2종 근린생활시설

- 주차: 실내 36대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 매화동 소재 "시흥매화중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공업용 부동산, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 남서측 약 35미터(지하차도 포함), 남동측 약 15미터, 북동측 약 12미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 경기도 시흥시 도창동 508-18: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 과밀억제권역.

* 경기도 시흥시 도창동 508-19: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 과밀억제권역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-09-27 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 총 등기부채권액: 936,000,000원

* 등기사항 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑4)

* 근저당권 (을1, 936,000,000원) - 말소기준 권리

* 압류 (갑7, 시흥시) - 말소

* 압류 (갑8, 시흥세무서장) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑9, 913,906,515원) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권은 있으나 개요 없음)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 공업시설, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 근린상권의 특성을 지닙니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트구조의 7층 건물로, 본건은 1층 102호로 이용 중입니다.

* 이용 현황: 본 건물(101호, 102호)은 현재 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 주용도: 제2종 근린생활시설

* 상권 잠재력: 산업단지 및 관련 시설 밀집 지역에 위치하여, 해당 지역 종사자들을 대상으로 하는 상권으로서의 잠재력은 있으나, 주변 환경과의 조화 및 경쟁력 확보가 중요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "시흥매화중학교"가 인근에 위치하고 있습니다. 기타 편의시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 상업 및 산업 시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 확인 필요:

* 사건에 별도 유치권 신고 접수 내역은 없습니다.

* 감정 및 현황조사 당시 유치권 행사 중 안내문이 부착되어 있었으나, 2026년 7월 27일 자로 신청채권자와 유치권 주장자 간 협의가 이루어져 유치권 표식이 자진 철거되었다는 의견서가 제출되었습니다.

* 따라서, 현재 유치권 행사가 완전히 종결되었는지, 또는 추가적인 분쟁의 소지가 있는지에 대한 최종적인 현장 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 공실 위험: 본 물건은 현재 공실 상태로, 임대차 계약이 성사되기 전까지 공실 위험이 존재합니다.

* 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 488,000,000원(감정가) 대비 936,000,000원으로 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 낙찰 후에도 관련 채권의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다 (단, 본건의 경우 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸될 예정입니다).

* 지역 특성: 일반 공업지역 내에 위치하므로, 주거 지역과는 다른 주변 환경의 특성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 지도 검색 기능의 부재로 주변 혐오시설 유무에 대한 확인은 불가합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 도창동에 위치한 매화프라자 내 1층 근린상가(102호)로, 토지면적 14.64㎡, 건물면적 39.78㎡ 규모입니다. 감정가는 488,000,000원이며, 현재 공실 상태입니다.

권리분석상 인수할 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 중요하게 확인해야 할 사항은 유치권 문제입니다. 공식적으로는 협의 후 철거되었다는 의견서가 제출되었으나, 이에 대한 최종적인 법적 효력 및 실질적인 상태를 반드시 별도로 확인해야 합니다.

산업단지 내 위치한 상가로서, 관련 종사자들을 대상으로 하는 잠재력은 있으나, 공실 위험 및 상권 활성화 가능성을 면밀히 분석해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 사용 승인(2023.04.20.) 받은 신축 건물에 해당합니다.

* 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 산업단지 및 관련 시설이 밀집한 지역으로, 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 유치권 문제가 명확히 해소될 경우, 법적 리스크가 크게 감소합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 488,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 공실 상태, 유치권 문제의 최종 확인 필요성, 그리고 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 잠정적으로 감정가의 70~80% 수준, 즉 약 3억 4천만원에서 3억 9천만원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 결정은 반드시 주변 시세, 예상 임대료, 유치권 관련 최종 확인 비용, 향후 상권 전망 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 현재 임차인 정보가 없어 공실 시 부담해야 할 월 고정비용(관리비 등) 또한 고려 대상입니다.

* 유치권 주장자와의 협의 과정 및 내용에 대한 추가 정보 확보가 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.