나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53743 [2] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧지구대' 남동측 인접에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제비동 제1층 제114호 외 2개호수로서, 외벽 : 인조석붙임 마감 등, 내벽 : 가벽위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 전면 칼라금속샷시 강화유리 전시창 및 후면 스텐금속샷시 강화유리 전시창 임.

이용상태

-일련번호 가 : 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며, 현황 공실상태임. -일련번호 나 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 상호명 '냠냠족발&보쌈'으로 이용중 임. -일련번호 다 : 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황 상호명 '런드리킹'으로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 약 25미터, 북동측으로 약 16미터, 남서측으로 약 15미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 안산지원 2025타경53743 (2)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 A동 1층 125호

용도: 근린상가

감정가: 68,300,000원

토지면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

토지지분: 8.9083㎡ (약 2.69평)

건물면적: 45.24㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.24㎡ (약 13.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부천새마을금고 (추정)

건물 구조: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 A동 1층 125호

건물 사용승인일: 2018년 09월 19일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧지구대' 남동측 인접에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본 건 토지 북서측으로 약 25미터, 북동측으로 약 16미터, 남서측으로 약 15미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 북부천새마을금고, 2021년 07월 19일 접수, 채권액 2,610,000,000원)

* 기타 권리관계:

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2019년 09월 24일 접수)

* 갑4: 소유권이전 (2021년 07월 19일 접수, 제이엔제이리츠주식회사)

* 갑5: 소유권이전 (2021년 07월 19일 접수, 조서영, 매매)

* 갑6: 임의경매 (2025년 11월 14일 접수, 북부천새마을금고, 청구금액 2,247,936,970원, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,610,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2022년 12월 23일

* 배당신고일자: 2026년 01월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 상업지역으로, 배곧 신도시 개발에 따라 점차 성숙하고 있는 지역입니다.

* 이용상태:

* 일련번호 가: 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 현황 공실 상태임.

* 일련번호 나: 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 '냠냠족발&보쌈'으로 이용 중임.

* 일련번호 다: 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황 '런드리킹'으로 이용 중임.

* 건물 용도: 총괄표제부에 따르면 본 건물(배곧헤리움 어반크로스 2차)은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중임.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 주변 시설: '배곧지구대'가 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업시설, 주거시설(아파트, 오피스텔)이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

* 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 가능성: 본 경매 대상 물건에 포함된 3개 호실 중 1개 호실(일련번호 가)이 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화로 인한 수익성 저하 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 말소기준권리인 근저당 및 후순위 권리들의 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회합니다. 이는 채무 부담이 매우 크다는 점을 시사하며, 채권자의 적극적인 권리 행사로 인한 경매 진행으로 보입니다.

* 집합건물 관리 문제: 집합건물의 특성상 공용부분의 관리, 하자 발생 시 책임 소재 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 배곧헤리움어반크로스2차 내 근린상가 3개 호실(A동 1층 125호 포함)이 일괄 매각되는 건입니다. 배곧 신도시 상업지역 내에 위치하여 주변 아파트 및 오피스텔 단지의 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 매우 높아 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다. 현재 3개 호실 중 1개는 공실, 2개는 영업 중으로, 향후 운영 전략에 따라 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧 신도시 핵심 상권: 아파트 및 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성 기대.

* 3개 호실 일괄 매각: 통합 운영 및 관리를 통해 시너지 효과 창출 및 효율성 증대 가능.

* 가치 상승 잠재력: 신도시 개발 완료 및 상권 성숙에 따라 향후 자산 가치 상승 기대.

* 임대 수익 및 직접 사용 가능성: 현재 공실인 호실을 임대하거나 직접 사용하여 다양한 수익 창출 기회 모색.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 감정가는 68,300,000원입니다. 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 본 물건의 입지, 주변 상권 분석, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 합리적인 수준에서 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.