나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30589 [2] 강원특별자치도 강릉시 포남동 1142 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "포남1동주민센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 후면 상가지대임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "포남1동주민센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 후면 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용(숙박시설 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약8m의 도로와 각각 접함.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약8m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2024 -10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제 6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호4: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-08-23)(국지도로)(접합), 소로2류( 폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-08-23)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10 m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층건으로서, 외벽: 석재붙임 및 징크판넬, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

본건물은 철근콘크리트조, 경량철골조 조립식판넬조/ 슬라브, 경사지붕, 판넬지붕 3층건으로 공부상 등재되어 있으나, 현황 아래와 같이 세개의 동으로 구성됨. -철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건. 외벽: 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등. 내벽: 페인팅 및 인테리어, 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. -경량철골조 판넬지붕 단층건. 벽체: 판넬마감. 창호: 샷시 창호임. -경량철골조 및 조립식판넬조, 경사 및 판넬지붕 단층건. 벽체: 판넬마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설 및 근린생활시설(8층부분: 현황주택)로 이용중임.

이용상태

-철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건: 근린생활시설(장기간 방치된 상태)로 이용중임. -경량철골조 판넬지붕 단층건: 근린생활시설로 이용중임. -경량철골조 및 조립식판넬조, 경사 및 판넬지붕 단층건: 근린생활시설(장기간 방치된 상태)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 냉.난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어있음.

설비내역

철근콘크리트조 건물은 기본적인 위생설비 등 되어있으나, 기준시점 현재 장기간 방치된 상 태로 판단되며 관리상태 등을 고려시 정상 작동 여부는 불분명한바, 경매 진행시 참조바람.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 참조바람.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

본건 건물은 위반건축물 등재 사유인 용도변경허가 미필(2021.12.29) 부분(2층 일부 및 7층) 외에도 공부와 현황이 일치하지 않는 부분(3층 일부, 8층) 소재하는바, 경매 진행시 참조바 람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본 건물은 일반건축물대장 상 용도변경허가 미필(2층일부 및 7층 부분-2021.12.29)로 인한 위반건축물로 등재되어 있는 상태인바, 경매 진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본 건물은 대부분 장기간 공실이 지속된 상태로 건물의 관리상태가 불량하며, 건물내 설비 등의 정상작동 여부가 불분명한바, 경매 진행시 관련사항은 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2
-건축물대장상 용도변경허가 미필(2층일부 및 7층부분-2021.12.29.)로 인한 위반건축물로 등재
-공부와 현황이 불일치 하는 부분(3층일부, 8층) 소재
목록5
-매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 소재

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 강릉지원 2025타경30589 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 강릉시 포남동 1142번지이며, 신주소는 강원특별자치도 강릉시 용지각길38번길 4입니다.

본 건물의 주 용도는 숙박시설이며, 건축물대장상 주요 용도는 숙박시설 및 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 6,420,702,900원입니다.

토지 면적은 1363.70㎡ (약 412.5평)이며, 건물 면적은 3503.19㎡ (약 1059.7평)입니다.

건축물대장상 총 건물 면적은 3503.21㎡로 기재되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 건물 제시외면적 96.31㎡도 포함됩니다.

건물은 1989년 2월 14일 건축 허가를 받아 1990년 5월 26일 사용 승인되었으며, 8층 건물에 지하 1층이 있습니다.

채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "포남1동주민센터" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 후면 상가지대입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m의 도로와 접하고 있으며, 토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리는 2021년 7월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을5)이며, 이보다 선순위 권리자는 없습니다.

* 등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 모두 5,286,817,556원입니다.

* 주요 권리 내용:

* 소유권이전 등기 및 신탁 등기 말소 내역 다수 확인됨.

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2021-07-23, 4,440,000,000원), 엠씨아이대부주식회사 (2023-02-01, 240,000,000원), 김현장 (2023-08-10, 420,000,000원).

* 압류: 강릉시 (2024-08-21, 2025-11-20, 2026-04-15).

* 가압류: 오정동새마을금고 (2025-09-12, 186,817,556원).

* 임의경매: 서호새마을금고 (2025-06-23, 4,131,162,662원).

* 모든 권리 관계는 말소기준권리 이후 순차적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-03-20

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 경우는 아니나, 대항력이 있는 임차인으로 명확한 인수 또는 배당 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: 최 (상가)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2025-05-13

* 확정일자: 2025-08-25

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 배당으로 만족받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 최 (주택)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-15

* 확정일자: 2025-08-25

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 배당으로 만족받을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보에 따름)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내역 없음)

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 강릉시 포남동은 주상용 및 상업용 건물이 혼재된 상가지대입니다.

지역 내 유동인구가 일정 수준 이상으로 예상되며, 상업시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 숙박시설 용도 외 근린생활시설 등으로도 활용 가능하나, 해당 지역 내 경쟁 상권 분석은 추가적으로 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건 인근에는 "포남1동주민센터"가 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내 및 외곽 지역 접근성도 좋습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 용도변경허가 미필(2021.12.29)로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. (2층 일부 및 7층 부분)

* 공부와 현황 불일치: 건축물대장 내용과 실제 현황이 일치하지 않는 부분이 존재합니다. (3층 일부, 8층)

* 건물 상태: 본 건물은 대부분 장기간 공실 상태로 관리 상태가 불량하며, 내외부 설비의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 특히, 철근콘크리트조 건물 외 다른 건물들도 장기간 방치되어 관리 상태가 좋지 않은 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 보증금 10,000,000원에 대한 대항력이 있으므로, 해당 금액의 인수 여부 및 배당 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외면적 96.31㎡는 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 타 물건의 경매 진행 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

강릉시 포남동에 위치한 본 숙박시설은 약 64억원대의 감정가에 나온 부동산 임의경매 물건입니다.

입지적으로는 상업지역에 속하며 교통 편의성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등재, 공부와 현황의 불일치, 장기간 방치된 건물 상태 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 투자 결정 전 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악, 법원 현황 조사, 임차인과의 직접적인 소통 등을 통해 정확한 권리 관계 및 추가 비용을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 강릉시 중심 상권에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 현재 감정가 및 권리 분석 내용을 바탕으로, 리스크 요인을 감안한 합리적인 가격으로 낙찰 받을 경우 시세차익 또는 임대수익 창출이 가능합니다.

* 숙박시설 및 근린생활시설 등 복합 용도로 활용하여 수익성을 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. (인수 보증금은 0원으로 판단되나, 대항력 있는 임차인 이 관련 내용은 재확인 필요)

감정가 6,420,702,900원에서 제시된 리스크 요인(위반건축물, 건물 노후화, 장기 공실, 현황 불일치 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시세 조사 및 현장 조사를 충분히 거친 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가는 법원 현황 조사, 임차인과의 협의 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 검토하여 최종 결정해야 합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 순수 정보 제공 목적이며, 투자에 대한 최종 책임은 본인에게 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.