나이스옥션 법원경매 서울남부 2021타경100523 [2] 서울특별시 구로구 가리봉동 25-60 창성에코빌 제1동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아주 · 평가일 2021.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 "서울영일초등학교" 동측 인근에 소재하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선
"남구로역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제1동 제1층 제101호 외 1개호로서,
외벽: 벽돌 쌓기 및 돌붙임 등,
내벽: 벽지 및 타일마감 등,
창호: 하이새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가)는 현황 주거용,
일련번호(나)는 도시형생활주택(후첨 "건물개황도" 참고)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 상·하수도시설 및 위생설비 및 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 경사진 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+
건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<항공법>,

일련번호(2)-(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-04), 교육환경보호구역(남부교육청
에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<항공법>,

일련번호(4)-(5): 도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<항공법>임.

공부와의 차이

본건 일련번호(가)는 공부상 이용상황이 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황 "주거용"
으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2021타경100523 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 25-60 창성에코빌 제1동 제4층 제403호

건물명: 창성에코빌

주요용도: 도시형생활주택

특이사항: 위반건축물

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.13㎡ (약 7.90평)

토지지분: 15.58㎡ (약 4.72평)

건물면적: 28.52㎡ (약 8.63평)

건물지분: 28.52㎡ (약 8.63평)

1.4. 감정가

감정가: 206,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 가리봉동에 위치하며, "서울영일초등학교" 동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 7호선 "남구로역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권보존 (차미자, 2017.01.26)

* 주택임차권 (김형목, 2017.07.11 확정, 2020.03.30 접수, 인수)

* 가처분 (주식회사창성이에프건설, 2020.12.08, 인수)

* 강제경매 (김형목, 2021.01.20, 말소기준권리, 말소)

* 가압류 (전영근, 2021.06.16, 말소)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022.02.09, 말소)

* 압류 (구로구, 2022.07.25, 말소)

3.2. 인수되는 권리

* 갑구 8번 가처분 (2020.12.08 등기)은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 6번 주택임차권 (임차인 김형목, 2020.03.30 접수)은 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑구 9번 강제경매 (2021.01.20 등기)는 말소기준권리로, 매각으로 인해 말소됩니다.

* 갑구 10, 11, 12번 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 말소됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김형목

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-17

확정일자: 2017-07-11

배당신고일자: 2020-03-30

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 등기부 요약상 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함'이라는 특이사항이 있습니다. 따라서 임차인 김형목의 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다. 또한, 임차인의 전입일자(2020.02.17)와 등기부상 주택임차권 접수일(2020.03.30) 및 확정일자(2017.07.11) 간의 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

본건 물건의 전용면적은 약 8.63평(28.52㎡)입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 조건(2016년 준공, 약 28.58㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 2일 238,000,000원에, 2026년 7월 3일 205,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가 206,000,000원은 최근 거래가와 비교할 때, 유사한 수준 또는 약간 낮은 범위에 있어 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있습니다.

4.2. 단지/건물 특성

창성에코빌은 2016년에 준공된 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 제2종근린생활시설(사무소) 복합 건물입니다.

총 1개동으로 구성되어 있으며, 본건은 해당 건물의 4층 403호에 위치합니다.

건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있어, 이로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내/외부 시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 도시가스 난방, 상하수도, 위생설비, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"서울영일초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

지하철 7호선 남구로역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 또는 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 선순위 가처분

갑구 8번의 최선순위 가처분등기(2020.12.08)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 가처분은 소유권 이전 관련 사항으로, 매수 후에도 법적 분쟁의 소지가 남아있을 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

김형목 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 180,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 등기부상 '인수' 표기와 관련 문구로 인해 주의가 요구됩니다.

6.4. 기타

본 물건은 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 가리봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 남구로역 역세권이라는 점과 비교적 최근 준공(2016년)된 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만 위반건축물 등재, 선순위 가처분으로 인한 소유권 관련 불확실성, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리관계 분석과 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토 후에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 남구로역을 이용한 우수한 교통망.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물의 경쟁력.

* 가리봉동 지역의 정비사업 추진에 따른 향후 개발 가능성.

* 최근 실거래가를 반영하여 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건): 205,000,000원 ~ 238,000,000원

인수되는 보증금: 최대 180,000,000원 (배당 결과에 따라 달라짐)

본건은 여러 위험 요인을 안고 있어, 낙찰 시 추가적인 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 위반건축물 시정 비용, 인수되는 가처분 관련 소송 비용, 임차인 보증금 인수 여부 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가를 참고하되, 위험 요인을 반영하여 감정가보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원.

최종 입찰가는 권리관계에 대한 최종 확인 및 시장 상황을 고려하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.