나이스옥션 법원경매 서울남부 2021타경100523 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 25-60 창성에코빌 제1동 제1층 제101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아주 · 평가일 2021.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 "서울영일초등학교" 동측 인근에 소재하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선
"남구로역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제1동 제1층 제101호 외 1개호로서,
외벽: 벽돌 쌓기 및 돌붙임 등,
내벽: 벽지 및 타일마감 등,
창호: 하이새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가)는 현황 주거용,
일련번호(나)는 도시형생활주택(후첨 "건물개황도" 참고)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 상·하수도시설 및 위생설비 및 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 경사진 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+
건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<항공법>,

일련번호(2)-(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-04), 교육환경보호구역(남부교육청
에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<항공법>,

일련번호(4)-(5): 도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<항공법>임.

공부와의 차이

본건 일련번호(가)는 공부상 이용상황이 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황 "주거용"
으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납시 다음 매각기일에서 우선매수청구권 행사 불가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2021타경100523 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 25-60 창성에코빌 제1동 제1층 제101호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 101,040,000원

* 토지면적: 545.00㎡ (약 164.89평)

* 토지지분: 0㎡ (건물 지분 매각으로, 토지 지분은 별도 매각 대상에서 제외되거나 해당 지분율이 0으로 표기됨)

* 건물면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

* 건물지분: 23.675㎡ (약 7.16평) - 전체 건물 면적의 50% 지분 매각

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (제공 정보 상 건물 지분 매각에 초점)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 가리봉동에 소재하며, "서울영일초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 7호선 "남구로역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제1동 제1층 제101호입니다.

* 건물 이용 상태: 현황 주거용으로 이용 중입니다. (공부상 제2종근린생활시설(사무소))

* 토지 이용 상태: 5필 일단의 경사진 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 20일 접수된 김형목의 1번차미자지분강제경매 (184,000,000원)입니다.

* 등기 현황 (매각으로 소멸 예정 권리):

* 1번차미자지분강제경매 (김형목, 184,000,000원) - 말소기준권리

* 1번차미자지분가압류 (주택도시보증공사, 150,000,000원) - 말소

* 1번차미자지분압류 (서울특별시구로구, 징수과) - 말소

* 등기부채권 총액: 210,000,000원

* 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리):

* 최선순위전세권: 2018년 10월 8일 접수된 정향숙(ZHENGXIANGSHU)의 전세권 (전세금 60,000,000원). 이 전세권은 전세금반환채권이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않으므로, 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권영현

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 350,000원

* 대항력: 없음 (배당을 통해 보증금 회수 예상)

* 임차인: 정향숙(ZHENGXIANGSHU)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-12

* 확정일자: 2018-10-12

* 배당신고일자: 2021-04-12

* 대항력: 있음 (최선순위 전세권자로, 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 경매 절차에서 낙찰자가 직접 납부하지 않아도 되는 인수 금액을 의미할 수 있으나, 정향숙의 전세금 6천만원은 별도로 총 취득 비용에 포함되어야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건 건물은 도시형생활주택으로 사용되나, 일부는 제2종근린생활시설(사무소) 용도로도 지정되어 있습니다.

* 주변 상권: 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "서울영일초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통: 지하철 7호선 남구로역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 건물 내 총 15대의 주차 공간이 있으나, 해당 호실의 주차 여건은 별도 확인이 필요합니다. (건축물대장상 총 주차 15대, 자주식 7대, 기계식 8대)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 부동산의 소유권을 취득하는 것이 아니므로 향후 공유자와의 협의 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 현 소유자나 다른 지분권자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 대항력있는임차인 (정향숙): 60,000,000원의 보증금을 가진 선순위 전세권자가 존재하며, 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있어, 관련 규제 및 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (감정평가서 상세 내용 확인 필요)

* 정비구역: 해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있을 가능성이 있어, 향후 재개발/재건축 사업 진행에 따른 영향 분석이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 토지 관련 상이: 토지면적, 규약서상 토지면적, 재산세 과세내역의 면적이 상이하여 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 가리봉동에 위치한 도시형생활주택의 50% 지분 매각 건입니다. 2016년에 건축되어 비교적 신축급 건물이며, 지하철 7호선 남구로역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 전세권자(6천만원)가 존재하며, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 총 취득 비용 증가 요인이 됩니다. 또한, 위반건축물, 공부와의 차이, 지분 매각이라는 점은 낙찰 후 추가적인 부담이나 관리상의 어려움을 야기할 수 있는 리스크입니다. 감정가는 101,040,000원이지만, 최근 유사 건물 매매가를 고려할 때 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 남구로역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 저평가된 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거용 전환 용이: 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 사용 중으로, 주거용 활용 시 즉시 수익 창출 가능성이 있습니다. (단, 위반건축물 이슈 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 2016년식 28.58㎡ 다세대주택이 205,000,000원에서 238,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 47.35㎡ 면적의 50% 지분 매각 건이며, 건물 건축 연도가 2016년으로 유사합니다. 이를 바탕으로 본건 건물 지분(23.675㎡)의 시장 가치를 보수적으로 추정하면 약 1억 2천 5백만원에서 1억 5천만원 내외로 판단됩니다.

감정가는 101,040,000원입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 전세권자(정향숙, 60,000,000원)의 보증금이 매수 시 인수될 가능성이 높아, 총 실질 취득 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

* 참고사항: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 전세금 60,000,000원을 포함한 총 투자 비용(입찰가 125,000,000원 + 인수 전세금 60,000,000원 = 185,000,000원)을 반드시 고려하시기 바랍니다. 본 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.