나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [14] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 26층2601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (14)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 26층2601호

용도: 아파트

감정가: 277,000,000원

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

토지 지분: 10.5598㎡ (약 3.19평)

건물면적: 65.45㎡ (약 19.80평) (전용면적 기준)

건물 지분: 65.4539㎡ (약 19.80평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO (정보 비공개)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화IC"에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북동측으로는 왕복 7차선의 도로, 남측으로는 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 무리가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 23일 접수된 주식회사하이원자산관리대부의 근저당권(을1)입니다.

이 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

등기부등본상 임차인 윤영주씨가 확인되나, 전입일자(2021-03-26)가 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없어 보증금 110,000,000원이 인수되지 않습니다.

즉, 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 도화동 지역은 과거 낙후된 이미지를 벗어나 도화지구 개발 등으로 점차 현대적인 주거 및 상업 복합 지역으로 변화하고 있습니다.

단지 주변으로는 아파트, 공동주택, 단독주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 근린상가가 혼재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

또한, 인천대로 및 도화IC 인근에 위치하여 교통의 요지로서의 이점도 가지고 있습니다.

신축 아파트 단지들과 함께 신흥 상권이 형성될 가능성이 있으며, 지역 내에서 상업 시설의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변에는 다양한 공동주택 단지와 더불어 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 환경으로는 인천도화초등학교 와 같은 초등학교가 인근에 있으며, 인천대학교 제물포캠퍼스, 청운대학교 인천캠퍼스, 재능대학교 등 다수의 교육 기관이 위치하여 교육적 인프라도 갖추고 있습니다.

더샵노리숲어린이집, 샛별어린이집 등 영유아를 위한 보육 시설도 확인할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 묶여 있는 건물이므로, 동일한 채무와 관련된 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 낙찰 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

감정평가서상 기호(1)은 제1종근린생활시설로 현황 공실 상태이며, 이는 해당 건물 내 다른 용도의 호실도 존재할 수 있음을 시사합니다. 본 물건(아파트)의 경우 이용 상태는 공동주택으로 명시되어 있습니다.

다만, 건물 내 일부 호실의 공실 상태는 전체적인 건물 관리 및 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 최근 도화동 일대에 대규모 데이터센터 건립 추진으로 인해 주민들의 반발이 있는 상황이 감지되었습니다. 이러한 혐오시설 논란이 지역 이미지나 부동산 가치에 미칠 장기적인 영향은 지켜볼 필요가 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 교통 및 주거 환경이 양호한 편이며, 다수의 교육 기관이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 깔끔한 물건이라는 장점이 있습니다.

도화지구 개발 사업으로 인해 지역이 지속적으로 발전할 가능성이 있으며, 주거용 아파트로서의 가치를 지니고 있습니다.

다만, 최근 지역 내 데이터센터 건립 관련 주민 반발 동향은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 우수한 입지 : 도화IC 인근에 위치하여 인천 시내외 접근성이 뛰어나며, 주변에 주거, 상업, 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

- 권리관계 명확 : 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

- 지역 발전 가능성 : 도화지구 개발 등 도시 재생 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

- 건물 현대화 : 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 노후화에 대한 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 277,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 시세 변동 추이, 시장 상황 및 본건의 개별적인 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 보증금을 제외한 금액을 산정 기준으로 삼습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 가치 평가, 주변 시세 조사, 동종 물건의 최근 경매 낙찰가 분석 등 보다 심층적인 권리 분석 및 시장 조사가 필요합니다. 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.