나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [12] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 25층2503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (12)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2, 올레오 25층 2503호

건물명: 올레오

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 277,000,000원

1.2. 면적 및 가치

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.5598㎡ (약 3.19평)

건물면적: 65.45㎡ (약 19.80평) - 전용면적으로 추정

건물지분: 65.4539㎡ (약 19.80평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 왕복 7차선의 도로, 남측으로는 약 6미터 폭의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 구조 및 현황

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일자: 2018년 10월 17일

총 층수: 26층

본건은 해당 건물 내 25층 2503호에 위치합니다.

* 주 용도 (건축물대장상): 업무시설 (공동주택 외 2개 용도 포함)

* 본건 용도 (현황): 공동주택 (아파트)

3.2. 이용 상태 및 설비

해당 층은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸

말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수된 주식회사하이원자산관리대부의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차 진행 시, 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 지상권: 해당 사항 없음.

4.3. 임차인 현황 분석

임차인: 권

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 29일

배당신고일자: 2022년 10월 16일

대항력: 없음

집합건물 등기부 요약상 해당 임차인의 주택임차권(을5)은 말소 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건은 주거 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다. "도화IC" 인근으로 유동 인구가 형성될 수 있는 입지입니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 내 또는 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 위치할 가능성이 높습니다. (세부적인 시설 정보는 별도 확인 필요)

건물 자체적으로는 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부등본 및 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 권리가 말소되고 대항력이 없어 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 건축물대장상 주 용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제 공동주택(아파트)으로 이용 중인 복합 건물입니다. 이는 향후 건물 관리에 대한 부분을 고려할 필요가 있음을 시사합니다.

감정평가서상 기재된 임차인의 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 대항력이 없어 이는 실질적인 리스크로 작용하지 않을 것으로 보입니다.

인근 지역에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 주상복합 상권의 이점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 법적 리스크가 매우 낮은 물건입니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 법적 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적음.

* 뛰어난 교통망 (도화IC 인접, 버스정류장 근접)

* 주거, 상업, 업무 시설이 복합된 지역으로 배후 수요 확보 가능성.

* 아파트로서의 주거 가치 및 향후 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건은 권리 인수 사항이 없으며, 감정가 277,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 개별적인 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

경매 컨설턴트로서, 본건의 법적 안정성과 입지 조건을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석 등을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.