나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [16] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-B동에 위치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (16)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2, 올레오 26층 2603호

용도: 아파트

감정가: 277,000,000원

토지 면적: 10.56㎡ (약 3.19평) (토지 지분)

건물 면적: 65.45㎡ (약 19.80평) (전용 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 계산새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화IC" 남동측 인근 지역입니다.

주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 지역으로 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 26층 건물 내 26층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 왕복 7차선 도로, 남측으로는 약 6미터 도로에 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

인근에 다양한 근린생활시설과 상가들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 생활정보

편의시설: 인근 근린상가 및 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인천도화초등학교, 인천남중학교, 인천고등학교 등 다수의 교육 시설이 차량 1~2km 이내 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 주변 지역에 종합병원 및 의원급 의료기관이 분포하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 등록된 지상권은 없습니다.

매각으로 소멸되는 권리:

본건 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당권(주식회사하이원자산관리대부, 181,920,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리(갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 을1-2, 을1-3)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 권리 관계를 깨끗하게 인수하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-03-18

* 배당신고일자: 2022-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차와 관련하여 보증금을 배당받지 못할 경우, 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

권리분석 요약:

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸.

낙찰자가 인수하는 보증금 없음.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 채무자가 제공한 여러 담보물 중 하나입니다. 다른 담보물과의 관계에서 채무 변제 우선순위 등에 영향을 줄 수 있으나, 본 건 자체의 매각으로 인한 권리 소멸 관계는 명확합니다.

B동 위치: 건물 내 B동에 위치한다는 점은 단순 참고사항입니다.

건물 내 일부 공실: 감정평가서상 제1종 근린생활시설 용도의 일부 호실이 공실 상태일 수 있으나, 본건은 아파트 용도로 이용 중이므로 직접적인 영향은 적습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천 미추홀구 도화동 올레오 26층 2603호는 편리한 교통 및 주거 환경을 갖춘 아파트입니다.

모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담이 없습니다.

인근 시세 및 감정가 등을 고려하여 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

다양한 편의시설 및 교육/의료 시설 이용이 편리한 입지.

권리 관계가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 물건.

실거주 및 임대 수익 모두 고려할 수 있는 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 277,000,000원이며, 임차인 인수 보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 주변 부동산 가치를 종합적으로 검토하여 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (단, 본 보고서에는 구체적인 예상 입찰가를 명시하지 않으며, 투자자는 직접적인 시장 조사 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.