나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [7] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (7)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2405호

건물명: 올레오

용도: 아파트 (복합용도 건물 내)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 10.56㎡ (약 3.2평)

토지 지분: 10.5598㎡ (약 3.2평)

건물면적 (전용면적): 65.45㎡ (약 19.8평)

건물 지분: 65.4539㎡ (약 19.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

건축물대장상 주요 용도: 업무시설 (기타 용도: 공동주택외 2)

건축물 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 26층 건물 중 24층

- 사용승인일: 2018년 10월 17일

- 대지면적: 2,354.4㎡

- 연면적: 21,478.34㎡

- 건폐율: 70.29%

- 용적률: 770.75%

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2번지 (도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 306)

주위환경: "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 왕복 7차선의 도로, 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

인근 시설:

* 편의시설: 건물 바로 앞 편의점과 시장이 있어 장보기 편리하며, 병원, 은행, 우체국 등이 집 근처에 위치해 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교가 위치하며, 도화동 지역 내에는 다양한 학원들이 소재해 있어 교육 환경이 비교적 편리합니다 [cite:9, cite:10, cite:4]. (예: 더샵노리숲어린이집, 샛별어린이집, 건영어린이집 등)

* 기타: 주안역 및 도화역 인근에 위치하고 있으며, 지구대가 있어 치안이 비교적 안정적입니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수된 주식회사하이원자산관리대부의 근저당권 (을1).

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 주택임차권 등)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

임차인 현황:

* * 김

- 보증금: 105,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019년 02월 25일

- 확정일자: 2021년 02월 15일

- 배당신고일자: 2022년 08월 19일

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* * 이

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 01월 04일

- 확정일자: -

- 배당신고일자: -

- 대항력: 없음

- 비고:

* * 이

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019년 02월 25일

- 확정일자: -

- 배당신고일자: -

- 대항력: 없음

- 비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

도화동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다 [cite:2, cite:8].

올레오 건물 자체적으로 근린생활시설과 업무시설을 갖추고 있어 지역 내 상업 기능에 기여합니다.

주변의 아파트 단지들은 안정적인 배후 수요를 제공하며, 인천 미추홀구는 지속적인 개발 계획으로 인해 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 도화IC 인근 및 주요 도로에 대한 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 건물 인근 편의점, 시장, 병원, 은행 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 단지 주변으로 다수의 어린이집, 초등학교, 중학교가 위치하며, 지역 내 학원가도 잘 형성되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다 [cite:6, cite:9, cite:10].

주거환경: 전반적으로 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 주거 편의성이 높습니다. 특히 방음이 잘 되고 조용하게 거주할 수 있다는 거주 후기들이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되어 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 경매 절차 상 낙찰자가 인수하는 별도의 채무 부담은 없습니다.

복합 용도 건물: 건물의 주요 용도가 업무시설이며 공동주택이 함께 있는 복합 용도 건물이므로, 상층부 주거 공간과 하층부 상업/업무 공간 간의 이용 목적 차이로 인한 소음이나 이용 간섭 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설은 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 데이터센터 건립 관련 주민 반대 사례가 있어, 향후 지역 개발에 영향을 줄 수 있는 요소가 있는지 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동 소재 '올레오' 아파트로, 26층 중 24층에 위치하여 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다.

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 공동담보 물건이나 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 권리는 없어 안전하게 취득 가능합니다.

주변 교통망이 우수하고 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 뛰어나 주거 환경이 양호합니다.

업무시설과 공동주택이 혼재된 복합 용도 건물이라는 점은 있으나, 전반적으로 입지 조건 및 생활 편의성을 고려할 때 투자 및 실거주 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 도화IC 인근 및 주요 도로 접근성이 좋아 직장 출퇴근 및 물류 이동에 유리합니다.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 부담할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

편리한 생활 환경: 주변에 각종 편의시설, 상업시설, 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

개발 잠재력: 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 경매 경쟁률, 물건의 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 및 KB 시세에 따르면 82㎡(약 25평) 기준 2억원 초중반대 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다 [cite:4, cite:6].

따라서, 초기 입찰 시 감정가 277,000,000원을 기준으로 시장 상황을 고려하여 85~90% 수준에서 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 235,450,000원 (감정가 277,000,000원의 약 85% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.