나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [9] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2번지에 위치하며, 건물명은 올레오입니다. 해당 건물은 총 26층 규모의 철근콘크리트 구조물로, 총 104세대로 구성되어 있습니다. 경매 대상 물건은 24층 2408호이며, 용도는 아파트입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 10.56㎡ (약 3.19평)이며, 건물 전용 면적은 65.45㎡ (약 19.79평)입니다. 이는 공급 면적 82.66㎡ (약 25평)에 해당하는 규모입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 277,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 북동측으로 왕복 7차선 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리인 (주)하이원자산관리대부의 근저당권(을1, 접수일자 2018-10-23)에 의해 본 경매 절차가 진행됩니다. 이에 따라 을구 1번 근저당권, 을구 2번 주택임차권, 갑구 3번 임의경매개시결정, 갑구 4번 및 5번 압류 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

제공된 정보 및 등기부등본 요약에 따르면, 본 건 매각으로 인해 인수해야 할 부담이나 보증금은 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

현재 확인된 임차인은 안 이며, 보증금 115,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2018년 11월 26일, 확정일자는 2018년 11월 16일이나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물이 위치한 지역은 아파트, 공동주택과 함께 근린생활시설 및 근린상가가 혼재하는 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역에 혐오 시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 편의점, 전통 시장 등이 있어 장보기 등 일상생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지에서 약 1km 이내에 더샵노리숲어린이집(국공립), 샛별어린이집(민간) 등 다수의 어린이집이 위치하고 있으며, 인천도화초등학교가 인근에 배정되어 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 병원, 은행, 우체국 등이 집 근처에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본건은 아파트이므로 일반적인 주거용 공실 리스크를 고려할 수 있으나, 본 경매 물건 자체의 공실 여부는 별도 확인이 필요합니다. (다만, 같은 건물 내 1호실은 제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.)

6.2. 법적/행정적 리스크

현재까지 제공된 정보상으로는 법적 또는 행정적 리스크는 발견되지 않았습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.3. 시장 리스크

최근 인천 지역, 특히 미추홀구 일대에서 전세사기 관련 경매 물건이 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 지역 부동산 시장 전반에 대한 투자 심리 위축으로 이어질 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 역세권(도화역 인근)에 가까워 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 건물 자체의 관리 상태나 입지 조건은 양호한 편으로 평가됩니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수해야 할 보증금이나 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 주변 지역의 전세사기 이슈로 인한 시장 위축 가능성은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 안전한 권리 분석 (모든 권리 소멸 예정)

* 역세권(도화역 인근)에 가까운 편리한 교통 및 우수한 생활 인프라

* 인근에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도 높음

* 최근 유사 물건의 경매 진행 사례를 참고 시, 시세 대비 합리적인 입찰 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 277,000,000원입니다. 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 진행 사례를 볼 때, 2026년 7월 1일 기준 25평형(전용 65.45㎡)의 매매가는 2억 400만 원 선으로 확인됩니다. 또한, 다른 유사 경매 물건들의 감정가 및 최저가가 2억 6천만 원대부터 3억 4천만 원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 실제로 2회 유찰 후 2억 500만 원에 낙찰된 사례도 있습니다. 따라서, 현재 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.