나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [10] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 김순희가 2024.11.14. 우선매수신고서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건상세정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 25층2501호

용도: 아파트 (복합용도건물 내 주거 공간)

감정가: 277,000,000원

토지 면적: 10.56㎡ (약 34.9평)

토지 지분: 10.5598㎡

건물 면적: 65.45㎡ (약 21.6평)

건물 지분: 65.4539㎡

1.3. 기타특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보 물건

임차인 김순희가 2024.11.14. 우선매수신고서를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 왕복 7차선 도로, 남측으로는 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을1순위 근저당권(주식회사하이원자산관리대부, 181,920,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 181,920,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-24, 확정일자 2023-08-21, 배당신고일자 2024-09-24. 대항력은 없으나, 2024.11.14. 우선매수신고서를 제출하여 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-13. 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 도화동 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 근린상가가 혼재된 지역입니다.

인근에 다양한 소매점 및 상업 시설이 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

차량 출입이 용이하고 교통 접근성이 양호하여 물류 및 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다.

4.2. 건물용도

건축물대장상 해당 건물은 업무시설로 주 용도가 등록되어 있으나, 공동주택을 포함한 복합 용도로 이용 중에 있습니다.

본건은 해당 건물 내 아파트(주거 공간)로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천광역시 미추홀구 도화동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근에 대형마트, 슈퍼마켓, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

도화초등학교 등 각급 학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

인근에 인천백병원 등 의료 시설이 위치하여 비상 상황 시 신속한 의료 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 말소기준권리 이하 채권 총액이 높아 명확한 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 우선매수신고

임차인 김순희가 우선매수신고서를 제출함에 따라, 최고가 매수신고인이 되더라도 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

김순희 임차인은 대항력은 없으나, 보증금 70,000,000원에 대한 우선매수권 행사에 따른 법적 절차를 확인해야 합니다.

6.3. 기타리스크

본 건은 일반상업지역에 위치하며, 복합 용도의 건물 내에 포함되어 있어 향후 건물 관리 및 운영 관련하여 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트(복합용도)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

하지만 임차인의 우선매수신고 제출이라는 특이사항이 있어, 실제 낙찰 여부는 불확실하며 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

경매 절차상으로는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자포인트

* 도화IC 인근으로 교통 접근성이 뛰어나며, 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 아파트로서 일반적인 주거 수요를 충족합니다.

9. 예상입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

감정가는 277,000,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 임차인 우선매수신고 가능성, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 전문적인 시세 조사와 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.