나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [8] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2406호

용도: 아파트 (공동주택)

건물면적: 76.17㎡ (약 23.04평) - 전용면적 기준

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평) - 토지 지분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 322,000,000원

등기부채권 총액: 317,680,000원 (감정평가서 요약 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화IC" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

도화지구 개발 사업이 진행되면서 낙후된 이미지를 벗어나고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 왕복 7차선 도로, 남측으로는 약 6미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 건물은 총 26층 높이이며, 총 104세대로 구성되어 있습니다.

주변에는 어린이집, 초등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건에는 다수의 권리 관계가 설정되어 있습니다.

* 소유권이전(신탁등기 말소)

* 근저당권 (주식회사하이원자산관리대부) - 말소기준권리

* 주택임차권 (안동헌)

* 임의경매 (계산새마을금고)

* 지분 압류 (인천세무서장)

* 근저당권부 채권 질권 설정 (목포수산업협동조합, 현성룡)

3.2. 임차인 현황

임차인: 안동헌

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-05

확정일자: 2020-12-24

배당신고일자: 2022-08-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서상 '지상권'이 언급되었으나, 등기부등본상 확인되는 지상권은 없습니다.)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 도화동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

과거 낙후된 이미지가 있었으나, 도화지구 개발 사업을 통해 도시 환경이 개선되고 있습니다.

건축물대장에 따르면, 해당 건물은 업무시설로도 이용될 수 있는 복합 용도로 건축되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변에 다양한 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높다는 평가가 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

해당 건물은 철근콘크리트구조의 26층 건물 내에 위치합니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 주차, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물의 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 샤시입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 부담

등기부채권 총액이 3억 1천만원 이상으로 매우 높은 수준입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무가 다른 물건에도 담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 건축물 용도 및 상태

건물 내 일부 호실은 제1종 근린생활시설로 이용되고 있으며, 현재 공실 상태입니다.

공동주택(아파트)으로 이용 중인 호실들도 있습니다.

정확한 이용 상태는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 확인

본건 주변 지역에 대해 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색되지 않았습니다.

다만, 대규모 개발 사업 지역의 특성상 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트(공동주택) 물건으로, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 편리한 입지입니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 높은 수준이며, 공동담보 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 없으나, 정확한 명도 절차 진행이 필요합니다.

도화지구 개발로 인한 지역 환경 개선 효과가 기대되나, 물건 자체의 상태 및 정확한 가치 평가는 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 도화지구 개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 편리한 교통 및 주변 상업시설로 인한 우수한 생활 편의성

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 상대적으로 적음 (인수 보증금 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 322,000,000원입니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 채권 총액이 높은 점을 고려하여, 시세 및 주변 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시세 조사 및 현장 답사를 통해 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.