나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [6] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (6)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2, 올레오 24층2404호

용도: 아파트

건물면적: 65.45㎡ (약 19.8평)

토지면적: 10.56㎡ (약 3.2평)

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2018년 10월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 26층 (본건 24층)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로상태: 북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수, 주식회사 하이원자산관리대부 근저당권 (채권액 177,120,000원).

경매개시결정: 2022년 07월 21일 접수, 계산새마을금고 임의경매 (채권액 2,411,121,960원).

기타 권리사항:

* 1번 신탁등기말소 (2018-10-23 접수)

* 2번 이민호 지분압류 (2023-04-26 접수, 말소)

* 2번 김원태 지분압류 (2023-04-27 접수, 말소)

* 1번 근저당권부 채권질권설정 (2026-03-04 접수, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

인수되는 보증금: 0원 (권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

상권 특성: 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 기능과 소규모 상업 기능이 복합된 상권입니다.

주요 업종: 공동주택(아파트), 제1종근린생활시설, 업무시설 등이 위치합니다.

활용 가능성: 주거 공간으로서의 안정적인 수요와 함께, 상가 등 부대시설 운영을 통한 부가적 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 상가, 마트, 은행 등 이용이 용이합니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 타 지역 접근성이 양호합니다.

교육시설: 인천도화초등학교, 인천남중학교, 인화고등학교 등이 차량 5~10분 거리에 위치합니다.

의료시설: 인하대병원, 가천대 길병원 등 대형 종합병원이 차량 10~15분 거리에 있으며, 인근 의원급 의료기관 이용이 가능합니다.

여가시설: 물빛공원, 숭의공원 등이 차량 5~15분 거리에 위치합니다.

혐오시설: 본 물건지 주변으로 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 이력: 본 물건은 공동담보로 설정되었던 이력이 있으나, 현재 등기부상 관련 권리는 모두 말소 처리되었습니다.

건축물 용도 복합성: 건축물대장상 '업무시설'로도 등재되어 있어, 실제 내부 이용 상태와 공부상의 용도 간 차이점을 확인해야 할 수 있습니다. (단, 감정평가서에는 공동주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중인 것으로 명시됨)

상가 공실 가능성: 감정평가서에 따르면 일부 근린생활시설(기호1)은 현황 공실 상태로, 임대 공실 리스크를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 올레오 아파트 24층으로, 도심 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 24층에 해당하며, 65.45㎡(약 19.8평)의 전용면적을 사용합니다. (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없습니다.

다만, 과거 공동담보 물건이었던 점과 건축물 내 상가 부분의 공실 가능성은 투자 또는 실거주 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 관점: 24층 고층으로 일조 및 조망 확보가 용이하며, 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 도심 생활권역에 속해 있어 직주근접성이 좋습니다.

임대 수익 관점: 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 약 1,000만원 ~ 1,500만원 수준으로 파악됩니다. (출처: 부동산 정보 검색) 이를 바탕으로 적정 임대료 산정 및 공실률 분석을 통해 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 검토할 수 있습니다. (참고: 현재 파악된 임차인은 보증금 98,000,000원에 차임이 0원으로 배당신고하였으며, 대항력은 없습니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 277,000,000원

인수되는 권리 및 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 시세 대비 합리적인 수준에서 책정된 것으로 보입니다. 주변 유사 물건의 시세 및 최근 실거래가, 본 물건의 상태(층수, 향, 내부 상태 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 감정가 수준에서 시작하여, 권리상 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 낙찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (정확한 예상 입찰가는 심층적인 현장 조사 및 시장 분석 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.