나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [3] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 유진언이 2026. 8. 11. 우선매수신고서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 277,000,000원

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2401호

용도: 아파트

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

건물면적: 65.45㎡ (전용면적, 약 19.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 24층 2401호

총 층수: 26층 (지상), 2개 층 (지하)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화IC" 남동측 인근입니다.

주위는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

건물은 주상복합 형태로, 2018년 10월에 준공되었습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 왕복 7차선 도로, 남측으로는 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역 (2020-06-29)

* 방화지구 (2020-03-30)

* 시가지경관지구 (중심)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 10월 23일 접수된 주식회사하이원자산관리대부의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 주택임차권(을2), 임의경매(을3), 인천세무서장의 압류(갑3, 갑4) 등은 모두 말소 대상입니다.

소유권이전 신탁등기 말소(갑2) 및 근저당권부채권질권 설정(을1-2) 등기가 존재하나, 이는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 2,921,200,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-04

확정일자: 2021-08-31

배당신고일자: 2022-09-13

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설 및 환경

본건 주변으로는 인천도화초등학교가 인접해 있으며, 더샵노리숲어린이집, 샛별어린이집 등 다수의 보육시설이 근거리에 위치합니다.

단지 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통이 편리하고 전반적으로 정주 여건이 양호한 편입니다.

4.2. 잠재적 갈등 요소

인천 미추홀구 도화동 일대에 데이터센터 건립 사업이 추진되면서 지역 주민들과의 갈등이 지속되고 있습니다.

주민들은 데이터센터 건립이 주거 밀집 지역 및 학교 인근에 위치하여 안전성과 입지 적절성에 대한 우려를 제기하고 있으며, 전자파, 소음, 열 발생, 도시 경관 훼손 등의 문제를 제기하며 사업 백지화를 촉구하고 있습니다.

이로 인해 지역 사회 내에서 논란이 진행 중이며, 향후 사업 추진 및 지역 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인천도화초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 용이합니다.

다수의 어린이집과 유치원이 인접해 있어 영유아 보육 환경도 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의성

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 있어 일상생활에 불편함이 적습니다.

교통 접근성이 뛰어나며, 일부 후기에서는 조용하고 방음이 잘 되어 있어 생활하기에 적합하다고 평가하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 동일한 담보물건이 경매 진행될 경우 본건의 낙찰가나 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

데이터센터 건립 관련 주민 갈등 및 잠재적 소음, 환경 문제 등은 장기적인 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

등기부 상 채권 총액이 29억 원 이상으로 높아, 경매 과정에서 낙찰가가 감정가를 상회할 가능성도 있습니다.

7. 투자 포인트

인천 도화지구 개발 및 주변 지역의 꾸준한 주거지 수요를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

교통 편의성과 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지입니다.

현재 진행 중인 경매 물건들이 있어 시세 파악 및 투자 기회 분석이 가능합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부 상으로는 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태이며, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 주변 지역의 데이터센터 건립 관련 주민 갈등 및 소음, 환경 문제 발생 가능성은 신중하게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내릴 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 277,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 개발 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인(데이터센터 갈등 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.