나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [5] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (5)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2403호

용도: 아파트

건물면적: 76.17㎡ (약 23.04평)

건물지분: 76.175㎡ (약 23.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 주용도: 업무시설 (전유부상 공동주택 포함) [cite: JSON]

건축물 사용승인일: 2018-10-17 [cite: JSON]

건물 층수: 총 26층 중 24층

총 세대수: 104세대 [cite: JSON]

2.3. 토지 정보

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.289499999999999㎡ (약 3.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용중.

2.4. 매각 정보

감정가: 322,000,000원

채권자: OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 정비된 주거 및 상업 복합지역입니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.토지 이용 및 도로 상황

토지는 인접 토지와 함께 등고평탄한 부정형 필지로 이용 중입니다.

북동측으로는 왕복 7차선의 도로, 남측으로는 로폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 상 총 7건의 권리가 기재되어 있으며, 이 중 6건이 말소 처리되었습니다.

말소 예정인 권리로는 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매, 지분압류(2건), 근저당권부채권질권설정, 근질권설정 등이 있습니다.

1.2. 2.말소기준권리

말소기준권리는 2018년 10월 23일에 접수된 주식회사하이원자산관리대부의 근저당권(을1, 187,680,000원)입니다.

이보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권으로 명시되어 있습니다.

다만, 해당 물건에는 지상권이 설정되어 있지 않습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

1.2. 4.임차인 현황

임차인: 김 (본명: 김종철)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-11

확정일자: 2020-03-30

배당신고일자: 2022-09-26

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 5.권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 경매로 인해 소멸되는 비교적 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업 시설

본건이 소재한 도화동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

인천지방법원, 인천시청 등 공공기관과도 인접하여 관련 수요도 예상됩니다.

1.3. 2.건물 업종 및 이용 현황

건물은 업무시설 및 공동주택으로 복합 이용되고 있습니다.

본건 아파트(24층 2403호)는 공동주택으로 이용 중이며, 건물 내 일부 호실(기호1)은 제1종근린생활시설로 용도 지정되어 있으나 현재 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 26층 규모입니다.

본 건은 24층에 위치하며, 위생, 급배수, 승강기, 주차, 화재탐지 및 경보, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.4. 2.주변 편의 시설

* 인천도화초등학교, 인천신항중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 등 부동산 가치를 저해할 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 등기되어 있으나, 실제 설정 여부는 별도 확인이 필요합니다. (현재까지는 등기부상 존재하나, 실제는 없을 가능성이 높음)

1.5. 2.임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.5. 3.건물 이용 관련 리스크

건물 내 일부 근린생활시설이 공실 상태로 있어, 건물 전체의 관리비 부담 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 4.기타 리스크

공동담보 물건으로, 채무자의 추가적인 재정 상황에 따라 경매 절차에 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동에 위치한 해당 아파트 물건은 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 비교적 양호한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 복합 용도의 건물이며 일부 상가 공실, 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 및 생활 인프라를 갖춘 입지

* 말소기준권리 이후 대부분의 권리가 말소되어 권리 관계가 비교적 명확함

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음

* 인근 지역의 지속적인 개발 가능성

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정 시 유리한 조건입니다.

시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 보고서 상 예상 입찰가는 제시되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.