나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 23층2308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (2)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 23층 2308호

* 용도: 아파트 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택 외 용도 포함)

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

* 토지지분: 10.5598㎡ (약 3.19평)

* 건물면적: 65.45㎡ (약 19.79평, 전용면적 추정)

* 건물지분: 65.4539㎡ (약 19.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본 물건이 위치한 지역은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 제반 교통상황이 보통 수준임을 나타냅니다.

* 도로접근성: 북동측으로는 왕복 7차선 도로, 남측으로는 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일부 필지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수된 주식회사하이원자산관리대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정지현

* 보증금: 89,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 02월 19일

* 확정일자: 2019년 01월 31일

* 배당신고일자: 2022년 09월 05일

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약:

* 임차인 정지현은 대항력이 없어 배당받지 못하는 금액이 발생하면 인수될 수 있습니다. 보증금 89,250,000원에 대한 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정이나, 실제 점유 여부 및 대항력 유무는 현장 조사가 필요합니다.

* 다수의 근저당, 압류, 질권 등이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 도화IC 인근 지역에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 상가 등이 혼재된 상권입니다.

* 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 주거 및 상업 지역으로 개발되어 있어 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

* 도화지구 개발 등 주변 지역의 개발 계획이 진행 중인 점은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계의 복잡성: 다수의 채권, 압류, 질권 등이 설정되어 있어 낙찰 후 권리 관계 정리에 주의가 필요합니다. 특히 대규모 채권이 존재합니다.

* 임차인 인수 가능성: 대항력 없는 임차인 정 이 존재하나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 2018년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 진행 상황이나 처리 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 현황: 감정평가서상 일부 호실은 근린생활시설 용도로 현황 공실 상태라는 점은 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다 (본건은 아파트 용도).

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 도화IC 인근의 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 균형 있게 분포하여 생활 편의성이 우수한 편입니다.

* 다만, 복잡한 권리 관계, 대항력 없는 임차인, 공동담보 물건이라는 점 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

* 감정가는 2억 7천 7백만 원 수준이나, 실제 입찰 시에는 이러한 리스크와 향후 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 도화동이라는 지역적 이점과 도화IC 인근의 교통 편리성.

* 도화지구 개발 등 지역의 잠재적 가치 상승 가능성.

* 아파트로서 일반적인 주거 수요를 고려한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰 후 추가로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가(277,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세, 권리 관계, 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 통상적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 권리 관계 및 시장성을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.