나이스옥션 법원경매 인천 2022타경9318 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2022.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제1층 제103호 외 16개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태입니다.
기호(2)-(17) 공통 : 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되
어 있습니다.
기호(2)-(17) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
난방설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 8필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),4),6),7) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 과
밀억제권역.

2),3),5),8) : 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2022타경9318 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2, 올레오 24층 2402호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, 26층 건물 내 24층

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 322,000,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물 전용면적: 76.17㎡ (약 23.04평)

건물 공급면적: 약 95.06㎡ (전용면적 76.17㎡ 기준, 검색 결과 참조)

건축 연도: 2018년 10월 17일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

인접 토지는 등고평탄한 8필지의 부정형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북동측으로 왕복 7차선의 도로, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 소통이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁말소), 근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류, 근저당부 채권 질권 설정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리인 주식회사 하이원자산관리대부의 근저당(187,680,000원)보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 287,680,000원입니다 (근저당권 기준).

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018-10-30

배당신고일자: 2022-08-08

대항력: 없음

총 임차보증금 인수 금액: 0원 (권리분석상 대항력 없는 임차인으로 확인되어 인수 부담 없음)

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않아도 됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. (주의 필요)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 미추홀구 도화동 일대는 아파트, 공동주택, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 복합 상권입니다.

지역 토지이용계획은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력이 있습니다.

4.2. 인근 시설

인근에 "도화IC"가 있어 교통의 요지로 기능하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

주변에 도화초등학교 등 교육시설도 위치해 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 다수의 근린생활시설 및 상가가 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

5.2. 교육 시설

인천도화초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 없다는 점에 대해 주의가 필요합니다.

건물 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하므로, 경매 취하 가능성은 낮습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물대장상 주요 용도는 업무시설 외 공동주택으로 되어 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이 발생 가능성이 있을 수 있습니다. (다만, 감정평가에서는 아파트로 명시되어 있어 실거주에는 문제가 없을 것으로 보입니다.)

건축 연도가 2018년으로 비교적 신축 건물이나, 장기 거주 시 건물 노후도 및 유지보수 상태 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 도화동 올레오 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나 현재 등기부상 해당 권리가 없다는 점, 그리고 건물 용도에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

종합적으로 권리 관계는 깨끗한 편이나, 실거주 목적 또는 투자 목적 시 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 문제 발생 가능성이 낮습니다.

도화IC 인근의 우수한 교통 접근성과 주변 상업 및 주거시설의 혼재로 인한 생활 편의성이 장점입니다.

2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 322,000,000원

(별도 법원 공고 및 현장 조사, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.)

잠정적 산정 가이드: 감정가의 80~90% 선에서 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가 고려 범위: 257,600,000원 ~ 289,800,000원 (이는 참고용이며, 실제 입찰가는 별도 조사 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.