나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531963 [1] 인천광역시 서구 금곡동 726-3 검단모던시아 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 금곡동 소재 "금곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통
시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(검단사거리역) 및 버스정류장이
소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로서,
(사용승인일 : 2009.11.12)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(60%이하)용적률(200%이하)층수(5층이하)건축물
용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(지구단위계획구역(검단1지구)), 소로
2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "의견란Ⅰ- 5항" 참조.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호:인천지방법원 2024타경531963 (1)

경매구분:부동산강제경매

채권자:김OO

1.2. 물건소재지 및 현황

소재지:인천광역시 서구 금곡동 726-3 검단모던시아 에이동 5층502호

용도:다세대주택

매각대상:토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적:29.06㎡ (약 8.79평)

토지지분:29.06㎡ (약 8.79평)

토지 제시외면적:0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적:53.67㎡ (약 16.23평)

건물지분:53.67㎡ (약 16.23평)

건물 제시외면적:7.20㎡ (약 2.18평)

1.4. 감정가

감정가:152,000,000원

1.5. 건물 사용승인일

2009년 11월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 금곡동 소재 "금곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(검단사거리역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 27일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없음.

3.4. 특이사항

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 주의사항: 제시외 건물 포함 매각됩니다.

3.5. 임차인 관련 주의 문구

임차인 심 은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원으로 기재되어 있더라도, 실제 인수해야 할 보증금이 있거나 명도에 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: (검단1지구) (건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 5층 이하 등 상세 내용은 건축과 확인 필요)

* 도로: 소로2류 (폭 8m-10m) 접함

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (인천광역시 서구조례 제1749호)

* 상대보호구역 (서부교육지원청)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

4.2. 주변 상권

주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 마감

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 샤시 창호

5.2. 이용상태

* "다세대주택"으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

* 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 시설

* 교육시설: 금곡초등학교 인근 위치

* 교통시설: 검단사거리역 인근 위치

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 문제

대항력 있는 임차인 심 이 보증금 0원으로 존재하며, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물(7.20㎡)이 포함되어 매각되므로, 관련 법규 준수 및 철거 등의 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 규제를 받으며, 건축 및 개발에 대한 상세한 확인이 필요합니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등 추가적인 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 건축물 노후화

2009년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 금곡동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 및 학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 제시외 건물의 포함 매각 등은 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 또한, 해당 지역은 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 활용 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 인천 지하철 검단사거리역 인근에 위치하여 교통 접근성이 좋습니다.

* 금곡초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 잠재적 가치

* 향후 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 명도 및 제시외 건물 정리를 통해 정상적인 주거용 부동산으로 활용 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 152,000,000원입니다. 최근 유사 건물(검단모던시아 A, 2024년 12월 매매, 71.32㎡, 117,000,000원)의 매매 사례를 고려할 때, 건물 면적(53.67㎡) 대비 약 164만원/㎡의 가격으로 환산하면 약 88,000,000원의 시세를 추정해볼 수 있습니다. 그러나 이는 면적이 더 큰 세대의 거래이며, 감정가와 차이가 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 제시외 건물 포함이라는 리스크 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 요인들을 감안하여, 감정가의 약 80~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 125,000,000원으로 고려해볼 수 있습니다. 이는 임차인 명도 및 관련 비용 발생 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.