나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87804 [1] 경기도 파주시 탄현면 성동리 679-1 1동호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.01.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재「오두산통일전망대」북동측 원거리에 위치하며, 인근은 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 위치하여 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, "숙박시설"로 이용중임

인접 도로상태

대상물건은 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 개발진흥지구(2008.3.12 고시) , 기타용지(숙박시설(반드시 도시계획과에 재문의 바람 031-940-4711-4714)) , 상업용지(2013-10-10) , 제2종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(2008.3.12 고시)(접합)

가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물임

- 외벽 : 판넬, 석재타일, 드라이비트 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 마감 등
- 창호 : 새시 창호 등

이용상태

숙박시설 및 제2종근린생활시설으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 소방설비, E/V설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

지적개황도, 건물개황도 및 내부구조도에서와 같이 제시외 건물 ㉠ - ㉢이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2 토지는 지분매각임.
3. 2026. 6. 24.자로 신청채권자가 제출한 '위치확인동의서'에 따르면, 목록 2 토지는 구분소유적공유관계이며, 이에 따라 감정서가 작성되었음.
4. 공유자 우선매수권 행사 불가능하고, 매수인이 구분소유적 공유 관계를 승계함.
5. 목록 2 토지 상에 조경 및 펜스 등 토지에 화체 되는 부분은 토지에 포함하여 감정되었음.
6. 목록 1 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재 되어있고, 이를 고려하지 않고 감정평가 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 679-1 1동호에 소재한 숙박시설입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경87804 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 6,185,093,530원입니다.

토지 면적은 총 6769.30㎡ (약 2048.15평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 1692.325㎡ (약 511.95평)입니다.

건물 면적은 1320.08㎡ (약 399.29평)이며, 건물 전체가 매각 대상입니다.

제시외 건물 면적은 86.00㎡ (약 26.02평)로, 일괄 매각에 포함됩니다.

채권자는 스OOOOOOOOOO입니다.

본건은 중복사건, 공유자우선매수신고, 유동화물건, 지분매각, 위반건축물, 정비구역 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 탄현면 성동리에 위치하며, 오두산통일전망대 북동측 원거리에 소재합니다.

인근 지역은 숙박시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 있어 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

물건은 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 기타용지(숙박시설), 상업용지, 제2종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당합니다.

다만, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히, 전방지역 25km 이내의 제한보호구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 국민은행 근저당권(금 4,968,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준으로 10,851,747,494원, 건물 기준으로 5,811,165,823원에 달합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 모씨(현장)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 정진우

보증금: 0원

차임: 3,000,000원

전입일자: 2024-10-31

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

본건은 숙박시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 인근 지역도 유사한 용도의 시설들이 소재하는 상업 지역으로 파악됩니다.

주변에 다수의 모텔 및 숙박 시설이 위치하고 있어, 해당 지역이 숙박 시설 밀집 지역임을 시사합니다.

주요 상권으로는 오두산통일전망대 등이 있으나, 일반적인 생활 편의 시설이나 대규모 상업 시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 숙박시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특별한 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하고 버스 정류장이 인근에 위치하여 보통 수준입니다.

북동측으로 약 10m 폭의 도로와 접해 있습니다.

법적 제한사항 중 '제한보호구역(전방지역:25km)'은 군사작전지역과의 근접성을 나타내므로, 주변 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 및 구분소유적 공유관계: 토지 지분만 매각 대상이며, 목록 2 토지는 구분소유적 공유관계로, 매수인이 이를 승계해야 합니다. 이는 소유권 관계의 복잡성을 야기하며, 향후 분할이나 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 감정평가 시 이를 고려하지 않았습니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과 등 추가적인 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 군사시설보호구역: '제한보호구역(전방지역:25km)'에 해당하여, 건축 및 개발에 대한 군부대의 협의가 필요하며, 작전상의 이유로 추가적인 규제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어 절차가 복잡하고, 채권이 유동화된 물건으로 채권자 간의 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

* 감정평가와의 차이: 위반건축물 등 하자 사항이 감정평가에 제대로 반영되지 않았을 가능성이 있어, 실제 가치와 감정가 간의 괴리가 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 탄현면 소재의 숙박시설로, 높은 감정가를 가지고 있으나 여러 복합적인 문제점을 내포하고 있는 물건입니다. 특히 토지 지분 매각, 구분소유적 공유 관계, 그리고 위반건축물 등재는 매수 후 상당한 주의와 추가적인 시간 및 비용 투자를 요구할 것으로 예상됩니다. 또한, 군사시설보호구역 지정은 향후 활용도 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 숙박시설 밀집 지역 내 위치: 주변에 다수의 모텔 등 숙박시설이 소재하여 관련 업종의 잠재 수요가 존재할 수 있습니다.

* 오두산통일전망대 인근: 지역 내 관광 자원과 연계될 가능성이 있습니다.

* (추가 투자 포인트 발굴을 위해서는 시장 조사 및 해당 지역의 개발 계획에 대한 심층 분석이 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 위에서 언급된 다양한 권리 관계, 물건의 하자(위반건축물 등), 토지 지분 매각, 군사시설보호구역 지정 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가와 물건의 가치, 향후 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 분석하여 결정해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 전문적인 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.