나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4455 [3] 경기도 고양시 일산동구 지영동 777-4 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동 소재「성석초등학교」북동측 원거리에 위치하며, 인근은 전, 답, 자연림, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하는 등 대중 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

대상물건 기호1은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 「주거기타」로 이용중임 대상물건 기호3은 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「인허가지 및 자연림」으로 이용중임 대상물건 기호4는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「주거용」으로 이용중임 대상물건 기호6은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 「주거기타」로 이용중임 대상물건 기호9는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「인허가지 및 자연림」으로 이용중임

인접 도로상태

대상물건 기호1, 기호3, 기호4, 기호6은 서측으로 노폭 약 4~6m 포장도로와 접함 대상물건 기호9는 지적상 맹지이나 인접토지를 통하여 접근이 가능함

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호1 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 기호3 계획관리지역 , 보전관리지역(개발행위허가 운영기준 적용지역(허가부서 별도 문의)) , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) <추가기재>해당지번 중 234㎡ 전원개발사업구역〈전원개발촉진법〉「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. ■ 기호4 계획관리지역 , 계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 기호6 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 기호9 계획관리지역 , 보전관리지역(개발행위허가 운영기준 적용지역(허가부서 별도 문의)) , 성장관리계획구역(산업zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 공히 임대관계 등 미상임 대상물건 기호1, 기호3, 기호4, 기호6은 선하지 저촉됨 대상물건 기호3 위 지상에 고압전선 철탑이 소재함 대상물건 기호3, 기호9는 건축신고(2021-건축과-신축신고-167) 되어 있으며, 착공신고(2021년 10월 15일) 되어 있음 대상물건 공히 실지조사시 지적경계가 불명확한 바 정확한 경계확인은 측량 등이 필요함

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호2 제가동 철근콘크리트구조 기타(철골트러스)지붕 지상 1층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호2 제나동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,박공지붕 지상 2층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호5 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 지상 2층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호7 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 박공지붕, 철골트러스 지하 1층 지상 3층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 새시 창호 등 대상물건 기호8 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 박공지붕 지상 2층 건물임 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

대상물건 기호2 제가동 - 강당 등 대상물건 기호2 제나동 - 교육원 등 대상물건 기호5 - 주택 등 대상물건 기호7, 기호8 - 교육원 등

설비내역

대상물건 공히 위생·급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

지적개황도, 건물개황도 및 내부구조도, 사진용지에서와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉣이 소재함 사진용지에서와 같이 이동이 용이한 컨테이너박스 2개동이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 공히 임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉢,㉣) 매각에 포함.
2. 목록 4 토지는 목록 5 건물의 진입도로 및 대지로, 목록 6 토지는 목록 7,8 건물의 대지로 각 이용중임.
3. 목록 4,6은 고압전선의 선하지에 저촉되며 이를 감안하여 감정평가 됨.
4. 목록 5 건물은 주택 등으로, 목록 7,8 건물은 교육원 등으로 각 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

고양지원 2025타경4455 (3)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 지영동 777-4

1.3. 용도

교육연구시설 (주요 건물 용도)

토지 이용 현황: 주거기타, 인허가지 및 자연림, 주거용 등으로 복합적으로 이용 중

1.4. 감정가

4,227,625,000원

1.5. 면적

토지면적: 3,191.00㎡ (약 965.5평)

건물면적: 1,995.12㎡ (약 603.5평)

제시외 건물면적: 88.70㎡ (약 26.8평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

원당농업협동조합 (원OOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동 소재 「성석초등학교」 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전, 답, 자연림, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 상황입니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건 기호 1, 3, 4, 6은 서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호 9는 지적상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다. 또한, 목록 4 토지는 목록 5 건물의 대지 및 진입도로로, 목록 6 토지는 목록 7, 8 건물의 대지로 각각 이용되고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (외부 검색 결과)

인근에는 「성석초등학교」가 있으며, 해당 물건 자체의 건물 용도가 교육연구시설, 주택, 강당 등으로 확인됩니다. 검색 결과, 별도로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 「성장관리계획구역(산업zone)」으로 지정되어 있어 향후 산업 관련 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

현재 소유자는 주식회사 킹크린이며, 2021년 8월 31일에 소유권을 이전받았습니다. 이전 소유자는 기독교대한성결교회증가교회입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 8월 31일자 원당농업협동조합의 근저당권(을2)으로 판단됩니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 목록 6. 을구 1번 구분지상권 설정 등기 (2015년 8월 5일, 한국전력공사): 토지의 서쪽 부분을 북서쪽에서 남동쪽으로 송전선이 통과하는 547㎡의 지표면 상공 18미터에서 45미터까지의 공중 공간에 대한 권리로, 매수인이 인수해야 합니다.

* 목록 4. 을구 1번 지상권 설정 등기 (1990년 11월 30일): 매수인이 인수해야 하는 지상권이 존재합니다.

3.4. 기타 권리 사항

원당농업협동조합의 다수의 근저당권(을2, 을4, 을5, 을7) 및 서성남의 근저당권(을8)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 정병용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 18일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 전입일자가 2025년 3월 18일로, 현재 시점(2026년 8월 3일 작성일 기준)보다 미래이거나, 계약 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 경기도 고양시 일산동구 지영동에 위치하며, 주변에는 농경지, 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주요 시설 및 잠재력

「성석초등학교」가 인근에 위치하며, 물건 자체의 건물들이 교육연구시설, 주택, 강당 등으로 사용되고 있어 교육 및 주거 관련 기능이 복합적으로 나타납니다. 「성장관리계획구역(산업zone)」 지정은 향후 지역 개발 방향에 따른 상권 변화 가능성을 시사합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

「성석초등학교」가 근거리에 있으며, 교육연구시설로 활용 가능한 건물들이 있어 교육 관련 수요를 충족시킬 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 또한 불편하지 않습니다.

5.3. 편의 시설 및 자연 환경

인근에 근린생활시설이 일부 소재하고 있으나, 상세 편의시설 정보는 제한적입니다. 전, 답, 자연림 등이 인접해 있어 상대적으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

* 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권(2015.08.05.)은 토지 상공 일부(18~45m)를 점유하며, 매수인이 인수해야 합니다.

* 지상권: 1990년 11월 30일 설정된 지상권은 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제약

* 고압선 선하지 저촉: 목록 4, 6 토지는 고압 전선의 선하지에 저촉되어 토지 이용에 제약이 있습니다. 이는 감정평가에 반영되었습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 보전관리지역(개발행위허가 운영기준 적용지역)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 주택용 토지)

6.3. 기타 특이 사항

* 지적 경계 불명확: 실제 조사 시 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 중복 사건, 공동 담보, 유치권: 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 등기부상으로는 해당 권리들이 매각으로 말소될 예정으로 보입니다. 유치권에 대한 명시적 등기 사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 지영동에 위치한 교육연구시설 및 주택 등으로 이용되는 부동산입니다. 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 점은 특정 목적을 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 「성석초등학교」가 인근에 있고 주변 자연 환경이 비교적 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만 매각 후에도 인수해야 하는 한국전력공사의 구분지상권 및 1990년도 설정된 지상권이 존재하며, 고압선 선하지 저촉, 토지거래허가구역 지정 등 토지 이용에 제약을 주는 요인들이 존재합니다. 이러한 권리 및 토지 이용상의 제약 사항들을 면밀히 검토하고, 향후 이용 계획을 신중하게 수립해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 복합적인 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회.

* 교육 연구 시설, 주택 등 다양한 목적으로 활용 가능한 잠재력.

* 지역 개발 계획(성장관리계획구역, 산업 zone)에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 쾌적한 자연 환경 인접.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

4,227,625,000원

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 산정 고려 사항

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 및 지상권의 존재, 고압선 선하지 저촉, 토지거래허가구역 지정 등 제반 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 임차인 정보와 관련된 불확실성 요소도 검토가 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태 확인, 인수되는 권리의 정확한 가치 평가, 주변 시세 조사, 그리고 향후 개발 가능성 등에 대한 종합적인 분석이 필요합니다. 감정가 대비 70% ~ 80% 수준인 약 2,959,337,500원 ~ 3,382,100,000원 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.