나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6857 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건내 제1층 제120호로서, (사용승인일 : 2023.03.28.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 마감 등. 창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

공부상 근린생활시설(일반음식점) 임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남서측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지구획 정리가 미완료된 상태임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2025. 12. 2.자 고양시 일산동구청으로부터 토지지분을 포함한 취득세신고서, 취득세납부확인서 등이 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경6857 (1)

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 33.50㎡ (약 10.14평)

건물지분: 33.5㎡ (약 10.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.3. 건물 개요

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층120호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 제1층 제120호

사용승인일: 2023년 3월 28일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, "동국대학교 일산병원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 관계

본건은 북동측, 남서측 및 남동측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(접수일자: 2024.08.08.) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소멸되는 권리에는 경기신용보증재단의 가압류(접수일자: 2025.01.13.)와 본건의 임의경매(접수일자: 2025.11.26.) 등이 포함됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건의 권리분석상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 611,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

공부상 본건의 용도는 근린생활시설(일반음식점)으로 등록되어 있으며, 실제 이용 현황 또한 근린생활시설로 보입니다.

4.2. 주변 상업 활동

주변에 아파트 단지와 업무시설이 혼재하고 있어 근린상가로서의 배후 수요는 존재할 것으로 판단됩니다. 또한, 동국대학교 일산병원 인근이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 동국대학교 일산병원이 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다. 주변 상업시설 및 주거단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태입니다. 대지권의 정확한 유무 및 확보 가능성은 불확실하며, 이로 인한 법적, 행정적 절차가 추가로 발생할 수 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 토지지분을 포함한 취득세 신고 및 납부 내역이 제출된 점은 긍정적인 부분입니다.

6.2. 미상 임대 관계

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계 및 점유 현황이 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 관련 이슈

토지구획 정리가 미완료된 상태라는 점은 토지 이용 및 개발과 관련하여 향후 추가적인 이슈가 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 건물 상태가 양호하고, 동국대학교 일산병원 인근이라는 점에서 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대지권 미등기 및 토지구획 정리 미완료 상태는 확실한 권리 확보와 관련된 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 이슈들을 명확히 해결하고 안정적인 권리를 확보하는 것이 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 3월 사용승인)

* 동국대학교 일산병원 인근 입지로 잠재적 유동인구 확보 용이

* 주변 아파트 단지 및 업무시설 배후 수요 존재

* 경매 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계 명확 (단, 대지권 이슈 제외)

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 권리분석 외에 주변 시세, 상권 분석, 대지권 문제 해결 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다. 감정평가액은 895,000,000원이며, 현재 등기부채권 총액은 611,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 제시된 리스크 요인(특히 대지권 미등기)에 대한 충분한 검토 후 신중한 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.