나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64139 [3] 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연번(1~7)은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건 연번(1~7)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제1층 제106호외 6개로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연번(1) : 본건은 후첨 사진용지에서와 같이 현황 "공실" 상태임. 연번(2) : 본건은 후첨 "사진용지"에서와 같이 현황 인접 호수인 202호 및 203호와 벽체 구분 없이 일괄 튼상가(NU PC방)로 이용중임. 연번(3~7) : 본건은 후첨 "사진용지"에서와 같이 연번(3~7)은 일괄 튼상가(골프존파크)로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

연번(1~7)의 임대사항은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각(목록 3~7).
2. 목록 3 내지 7 건물은 각 호별 벽체구분 없이 일괄 '골프존파크'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64139 (3)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1302-1, 도원빌딩 5층 501호

용도: 근린상가

감정가: 1,045,000,000원

토지 면적: 113.25㎡ (약 34.26평)

토지 지분: 113.25㎡ (약 34.26평)

건물 면적: 362.88㎡ (약 109.77평)

건물 지분: 362.88㎡ (약 109.77평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평남부새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보

주의사항:

1. 목록 3~7호 건물은 각 호별 벽체 구분 없이 일괄 '골프존파크'로 이용 중입니다.

2. 일괄 매각 대상입니다 (목록 3~7호).

1.1. 건물 현황

본건은 도원빌딩 내 5층 501호로, 근린생활시설로 이용 중입니다.

건축물대장 상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층/지상 7층 건물이며, 총 38개의 호실이 있습니다.

본건이 속한 5층은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교, 근린 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

자세한 대중교통 정보는 추가 확인이 필요하나, 대체로 무난한 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

도로 조건으로는 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2020년 8월 31일 접수된 부평남부새마을금고의 근저당권 (을1, 채권액 1,608,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦은 날짜에 접수된 등기사항(소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수하게 되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)몬스터골프존 (황 )

보증금: 50,000,000원

차임: 4,400,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-29

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

본건의 임차인 (주)몬스터골프존은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

확정일자가 없으므로 배당 요구를 통해 배당을 받을 수 있으나, 배당 순위에 따라 전부 또는 일부를 받지 못할 가능성도 있습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권 관련: 소유권보존(이상배 외 1명), 공유자전원지분전부이전(주식회사도원), 소유권이전청구권가등기(주식회사정우세이프티) 등이 확인됩니다.

채권 관련: 부평남부새마을금고의 근저당권(말소기준권리) 및 임의경매개시결정(채권자: 부평남부새마을금고)이 확인됩니다.

등기부채권 총액: 1,608,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 이용 상태

본건 소재지인 도원빌딩은 근린생활시설 및 교육연구시설로 이용 가능한 건물입니다.

제공된 정보에 따르면, 본건과 관련된 건물(목록 1~7)의 이용 상태는 다음과 같습니다.

- 연번(1): 현재 공실 상태입니다.

- 연번(2): 인접 호수(202호, 203호)와 벽체 구분 없이 일괄하여 'NU PC방'으로 이용 중입니다.

- 연번(3~7): 일괄하여 '골프존파크'로 이용 중입니다.

4.2. 상권 특성

주변에 아파트 단지, 주택가, 학교가 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

특히, '골프존파크'와 'PC방' 등 현재 운영 중인 업종은 해당 지역의 유동인구 및 거주민을 대상으로 수익을 창출할 수 있는 업종입니다.

4.3. 주변 시설

본 물건은 지산고등학교와 인접해 있으며, 아파트 단지 및 근린공원이 주변에 분포하고 있습니다.

현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설이나 투자 가치를 저해할 만한 부정적인 시설은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

다양한 근린생활시설이 위치해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

지산고등학교, 교하중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

(주)몬스터골프존(황 )은 대항력이 없으나, 보증금(50,000,000원)이 있으며 현재 사업장으로 운영 중입니다. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

본건 중 연번(1)이 현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 확보를 위한 공실 관리 및 마케팅 전략이 필요합니다.

6.3. 일괄 이용 중인 호실

목록 3~7호(골프존파크)가 벽체 구분 없이 일괄 이용되고 있다는 점은 향후 해당 부분을 어떻게 활용(개별 임대, 일괄 임대, 업종 변경 등)할지에 대한 면밀한 계획 수립이 요구됩니다.

6.4. 건물 관리 및 유지보수

건물의 노후화 정도에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 도원빌딩 내 근린상가입니다.

안정적인 배후 수요를 갖춘 지역에 소재하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 모두 소멸될 예정이라 인수되는 권리 부담은 없습니다.

현재 일부는 PC방, 다수가 골프존파크로 일괄 운영되고 있어 즉시 수익 창출이 가능하거나, 향후 업종 변경을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 501호의 공실과 목록 3~7호의 일괄 이용 상태는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지 조건

주거단지 및 학교 인근에 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

근린상업지역에 속해 있어 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

8.2. 명확한 권리관계

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 다양한 활용 가능성

근린상가 용도로, 현재 운영 중인 업종 외에도 다양한 업종으로의 전환이 가능하여 수익 다각화 및 가치 증대 전략을 구사할 수 있습니다.

8.4. 현재 운영 중인 시설

PC방 및 골프존파크로 운영 중이라는 점은 즉각적인 임대 수익 창출 또는 기존 임차인과의 협상을 통한 안정적인 투자 기반을 마련할 수 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,045,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 임대 시세 조사

* 각 호실별 예상 임대 수익률 분석 (공실 가능성, 희망 임대료 등)

* 현재 운영 중인 골프존파크 및 PC방의 예상 수익률 및 영업 현황 파악

* 건물의 전반적인 상태 및 향후 발생 가능한 유지보수 비용 추정

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 결정되나, 본 건의 현황(공실, 일괄 이용 호실 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.