나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64139 [2] 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연번(1~7)은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건 연번(1~7)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제1층 제106호외 6개로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연번(1) : 본건은 후첨 사진용지에서와 같이 현황 "공실" 상태임. 연번(2) : 본건은 후첨 "사진용지"에서와 같이 현황 인접 호수인 202호 및 203호와 벽체 구분 없이 일괄 튼상가(NU PC방)로 이용중임. 연번(3~7) : 본건은 후첨 "사진용지"에서와 같이 연번(3~7)은 일괄 튼상가(골프존파크)로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

연번(1~7)의 임대사항은 미상임.

물건 비고

목록 2 건물(201호)은 본건 외 202호, 203호와 벽체구분 없이 일괄 'nu pc방'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물현황

본건은 경기도 파주시 와동동 1302-1번지에 위치한 도원빌딩 2층 201호 근린상가입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 2층부터 지상 7층까지 건축되었습니다.

본건의 새로운 주소는 경기도 파주시 미래로602번길 45 (와동동)입니다.

1.2. 면적 및 토지이용계획

토지 면적은 28.60㎡ (약 8.65평)이며, 건물 면적은 91.64㎡ (약 27.72평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 매각조건

감정평가액은 373,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 경매 구분 및 채권자

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 부평남부새마을금고입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64139 (2)입니다.

특이사항으로 공동담보 물건이며, 공동담보 관련 사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재된 지역으로, 대체로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북동측 및 남서측으로 각각 폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 부평남부새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2020-08-31, 권리금액: 1,608,000,000원)입니다.

본 경매 사건 자체는 부평남부새마을금고의 임의경매 개시 결정에 의한 것입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 정보는 미기재되어 있으나, 일반적인 경우라면 소멸될 것으로 예상됩니다.)

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입(사업)일자: 2022-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 윤 은 대항력이 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 관련: 소유권보존 등기(2019-01-25), 공유자전원지분전부이전 (주식회사도원, 2020-08-31) 등이 확인됩니다.

* 근저당권: 부평남부새마을금고 근저당권 (2020-08-31)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타: 주식회사정우세이프티의 소유권이전청구권가등기(2024-05-22)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,608,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본건이 위치한 2층 201호는 인접한 202호, 203호와 벽체 구분 없이 일괄하여 "nu pc방"으로 이용 중입니다.

건물의 다른 호수(연번 3~7)는 "골프존파크"로 이용 중인 것으로 보아, 본 건물은 PC방, 스크린골프장 등 집객 시설이 입점해 있어 상권이 활성화된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 주변은 아파트 단지 및 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 배후수요가 존재합니다. 또한 "지산고등학교"가 인근에 있어 학생 및 교직원 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 다양한 소매점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육/의료 시설

* 교육시설: 지산고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 그 외 주변 지역에 다수의 학교가 소재합니다.

* 의료시설: 대형 병원급의 의료시설은 본건과 다소 거리가 있을 수 있으나, 인근 지역의 의원급 의료기관 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

본건(201호)은 202호, 203호와 구분 없이 "nu pc방"으로 일괄 이용 중입니다. 이는 향후 단독 사용 시 내부 철거 및 원상복구 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, PC방 운영과 관련된 소음, 집기 이전 등 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

임차인 윤 은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 인수되지 않습니다. 그러나 임차인의 실제 점유 및 운영 상황에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 매각 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 전체의 임대 사항은 미상으로, 전체 건물에 대한 공실 및 임대차 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 와동동에 위치한 도원빌딩 내 근린상가로, PC방, 스크린골프장 등이 입점해 있어 상권이 형성된 지역에 위치합니다.

지산고등학교 및 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 본건이 인접 호실과 일괄하여 PC방으로 이용 중인 점, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요 확보가 용이합니다.

* PC방, 스크린골프장 등 집객 시설이 운영 중인 건물로, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 추가 비용이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 현재 감정가 373,000,000원을 기준으로 시세 및 주변 상가 거래 사례를 비교 분석하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 감정가 373,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황, 본건의 구체적인 사용 가능 면적(내부 철거 및 원상복구 비용 고려), 주변 상권의 임대 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.