나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65030 [3] 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당4리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있는 공동주 택(다세대주택)인 '운정힐크라운'내 제4동 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제302호 등 총3 개호의 구분건물로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 일부 소규모의 점포 및 공장 등 공업용지대, 농경지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근으로는 하우1길 등 주요도로가 지나고 있고, 근 거리로는 경의중앙선인 야당역사가 소재하고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되 는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물내의 2층 201호, 202호, 3층 302호 등 총 3개호의 구분건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형태에 가까운 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주 택단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 단지내의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건 기호(2)-(4)의 전유면적중에는 집합건축물대장상 지하1층에 소재하고 있는 창고 부분(2층 201호: 10.67, 2층 202호: 8.40, 3층 302호: 8.40)의 면적이 포함된 전유면 적임.

물건 비고

1. 본건 전유면적 중에는 집합건축물대장상 지하1층 소재 창고 부분의 면적이 포함된 전유면적임.
2. 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 고양지원 2025타경65030 (3)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운 4동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 450,000,000원

* 토지 면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

* 토지 지분: 70.54㎡ (약 21.34평)

* 건물 면적: 80.30㎡ (약 24.29평)

* 건물 지분: 80.301㎡ (약 24.30평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기 있음

* 주의사항: 본건 전유면적 중에는 집합건축물대장상 지하 1층 소재 창고 부분의 면적이 포함된 전유면적임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 3층 302호

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 경기도 파주시 야당동 소재 '야당4리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 일부 소규모 점포 및 공장 등 공업용지대, 농경지대가 혼재한 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근으로 하우1길 등 주요 도로가 지나고 있습니다. 근거리에는 경의중앙선 야당역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 가장형에 가까운 토지로, 현재 공동주택인 다세대주택 단지의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북동측 및 서측으로 단지 내의 진입 포장도로에 접하여 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2022년 11월 30일 접수된 주식회사에스클래스자산대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(을1)보다 늦게 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 반월신용협동조합의 임의경매 개시결정(갑2) 및 후순위 근저당권부채권질권 설정 등(을1-2, 을1-3)을 포함합니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '별도등기 있음'이라는 주의사항이 있어 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 임대관계는 미상임)

* 등기부채권 총액: 약 46억 6천 8백만원

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건은 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 위치하며, 일부 소규모 점포, 공장, 농경지 등이 혼재된 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

* 주변 개발 현황: 경의중앙선 야당역을 중심으로 주거 단지가 형성되고 있으며, 관련 편의시설이 확충되고 있는 지역입니다.

* 시장 동향: 경기도 파주시 지역은 신규 택지 개발과 교통망 확충으로 인해 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 특히 다세대 주택의 경우, 아파트 대비 합리적인 가격으로 1인 가구 및 소형 가구의 선호도가 높아 안정적인 시세 흐름을 유지하고 있습니다. 최근에는 경의중앙선 야당역 인근 개발이 활발해지면서 지역 가치가 상승하는 추세입니다.

* 상권 범위: 직접적인 상업 활동이 활발한 중심 상권보다는, 주거 지역에 기반한 근린 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 단지 내 도로 및 외곽 도로와의 연계성도 좋습니다.

* 주거 환경: 주변이 다세대 주택 단지로 이루어져 있어 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설 (최근 거래 사례 기반):

* 태종에비뉴 (2019년 준공, 다세대, 전용면적 65.1㎡) - 2026년 7월 2일 2.85억원 매매

* 요산아트빌 (2015년 준공, 연립) - 2026년 7월 1일 1.5억원 직거래

* 자연에가 (2015년 준공, 연립) - 2026년 7월 1일 1.8억원 매매

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설은 근거리에 위치할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 지하 창고 면적 포함: 본 건물의 전유면적에는 집합건축물대장상 지하 1층 창고 면적이 포함되어 있습니다. 이는 실제 사용 가능 면적 및 등기부상 면적과 차이가 있을 수 있으며, 활용 방안에 제한이 있을 수 있습니다.

* 별도등기 존재: 등기부등본 외 별도의 등기 사항이 존재한다는 점은, 소유권이나 담보권 등에 추가적인 복잡성이 있을 수 있음을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건물이 다른 채무에 대한 공동 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 추후 다른 담보물의 경매 진행 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있으나, 인수 보증금은 0원이므로 대항력 없는 임차인에 대한 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (명도 가능성은 높으나, 예상치 못한 점유자가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있어 교통이 편리한 편입니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 하지만, 건물 전유면적에 지하 창고가 포함된 점과 '별도등기 있음'이라는 문구는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 최근 인근 다세대주택 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 경기도 파주시 부동산 시장은 꾸준한 수요와 지역 가치 상승 추세를 보이고 있어 긍정적인 전망을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 편리한 교통망: 경의중앙선 야당역을 통한 수도권 접근 용이.

* 안정적인 주거 환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 지속적인 주거 수요 기대.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 부담이 적어 투자 위험 감소.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

1.8. 예상 입찰가

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최근 2026년 7월 2일, 본건과 유사한 조건의 '태종에비뉴' (2019년 준공, 다세대, 전용면적 65.1㎡, 3층)가 2.85억원 (28,500만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 건물 면적이 80.30㎡로, 해당 거래 사례보다 넓습니다. 단순 면적 비율(80.30㎡ / 65.1㎡ ≈ 1.23)로 계산 시, 시세는 약 3.5억원 (28,500만원 * 1.23) 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

본 물건은 지하 창고 포함, 별도등기 있음 등의 잠재적 리스크와 감정가 4.5억원 대비 추정 시세를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세를 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 3.1억원 ~ 3.3억원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.