나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65030 [2] 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당4리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있는 공동주 택(다세대주택)인 '운정힐크라운'내 제4동 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제302호 등 총3 개호의 구분건물로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 일부 소규모의 점포 및 공장 등 공업용지대, 농경지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근으로는 하우1길 등 주요도로가 지나고 있고, 근 거리로는 경의중앙선인 야당역사가 소재하고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되 는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물내의 2층 201호, 202호, 3층 302호 등 총 3개호의 구분건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형태에 가까운 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주 택단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 단지내의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건 기호(2)-(4)의 전유면적중에는 집합건축물대장상 지하1층에 소재하고 있는 창고 부분(2층 201호: 10.67, 2층 202호: 8.40, 3층 302호: 8.40)의 면적이 포함된 전유면 적임.

물건 비고

1. 본건 전유면적 중에는 집합건축물대장상 지하1층 소재 창고 부분의 면적이 포함된 전유면적임.
2. 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65030 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 명세

소재지: 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운 4동 2층 202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2022-11-23

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 450,000,000원

토지면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

건물면적: 80.30㎡ (약 24.30평) - 전유면적(지하창고 포함)

실제 전유면적 (지하창고 제외 추정): 약 71.90㎡ (약 21.75평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당4리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 일부 소규모 점포, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근으로는 하우1길 등 주요 도로가 지나고 있습니다.

근거리에는 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

북동측 및 서측으로 단지 내 포장도로에 접하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 이정준 (2022-11-30)

근저당 (말소기준권리): 주식회사에스클래스자산대부 (2022-11-30, 4,668,000,000원)

임의경매개시결정: 반월신용협동조합 (2025-12-10, 1,081,919,475원)

1번 근저당부 채권질권설정: 반월신용협동조합 (2025-12-26, 4,668,000,000원)

1번 근저당부 채권질권설정 공동담보: 신명선 (2026-05-11, 240,000,000원)

등기부채권 총액: 4,668,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 원칙적으로 말소될 예정입니다.

'별도등기 있음' 표기가 확인되며, 해당 등기의 구체적인 내용(예: 지상권 등)은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상임.

임차인 정보에 대한 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어, 인수 또는 대항력 관련 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 2026년 7월 파주시 야당동 '태종에비뉴' (2019년 준공, 전용 65.1㎡)는 2억 8,500만원에 거래되었습니다.

동일 시기에 '요산아트빌' (2015년 준공, 전용 56.035㎡)은 1억 5,000만원, '자연에가' (2015년 준공, 전용 57.45㎡)는 1억 8,000만원에 거래되었습니다.

본건은 '운정힐크라운'으로 2022년 준공된 비교적 신축이며 감정가는 4억 5,000만원입니다.

최근 실거래된 '태종에비뉴' (2.85억)와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. '태종에비뉴'는 본건과 유사한 준공연도와 면적을 가집니다.

종합적으로 볼 때, 본건 단지 또는 인근 유사 단지의 시세는 2억 5,000만원 ~ 3억 3,000만원 수준으로 추정됩니다. (신축 프리미엄 및 개별 특성 고려).

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

인근에 '야당4리마을회관'이 있으며, 공동주택 밀집지역과 상점, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

경의중앙선 야당역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 동패초등학교, 동패중학교, 동패고등학교 등이 소재하여 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 채권 총액이 46억 6,800만원으로 매우 높으나, 이는 공동담보 또는 전체 사업 관련 채무일 가능성이 높아 본건 경매 절차에 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

'별도등기 있음' 표기가 있으므로, 해당 등기의 구체적인 내용에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 현황상 리스크

건물 면적에 지하 1층 창고 면적(약 8.40㎡)이 포함되어 있어, 실제 전유면적은 기재된 면적보다 작습니다.

임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 및 명도 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다. (임차인 정보에 대한 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어, 인수 또는 대항력 관련 추가적인 확인이 필요합니다.)

폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 건물 내부의 하자, 수리 필요 여부 등 실제 상태를 알 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 근거리에 위치한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 소규모 공업지대가 혼재되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 2022년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다.

야당역을 이용한 교통 편리성과 주변 생활 인프라 접근성이 양호하며, 교육 환경도 갖추고 있습니다.

등기부상 대부분의 권리는 말소될 것으로 보이나, '별도등기' 및 '임차인 정보 미상' 등의 리스크 요인에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

건물 면적에 창고가 포함된 점, 내부 현장 확인이 어려운 점 등을 고려해야 합니다.

감정가(4.5억)와 최근 유사 물건 실거래가(2.85억) 간의 격차가 크므로, 시세 재검토 및 현장 답사를 통해 정확한 가치 평가 후 입찰 참여를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 잠재적 가치 상승 기대.

경의중앙선 야당역 이용 편의성을 바탕으로 한 우수한 교통 입지.

지속적인 지역 발전 가능성.

잠재적 리스크 요인(별도 등기, 임차인 정보) 해소 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 450,000,000원

주변 시세 분석: 2026년 7월, 유사 건물('태종에비뉴', 2019년 준공, 전용 65.1㎡)이 2억 8,500만원에 거래되었습니다. 본건은 2022년 준공으로 더 신축입니다.

감정가(4.5억) 대비 최근 실거래가(2.85억)와의 차이를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금은 없으나, 임차인 정보 미상, 내부 확인 불가, 별도 등기 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 실거래가(2.85억)를 기준으로, 신축 프리미엄 및 해당 물건의 개별적인 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 2억 8,000만원 ~ 3억 3,000만원으로 제시합니다. (정확한 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.