나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경114008 [1] 서울특별시 동작구 상도동 210-220 인성수피아 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대)으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로 공동주택(도시형생활주택단지형다세대 및 제1종근린생활시설(소매점)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외 및 서측 및 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호2)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경114008 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 210-220 인성수피아 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 455,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

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1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 인성수피아

신축 주소: 서울특별시 동작구 양녕로25가길 54 (상도동)

사용승인일: 2022년 08월 08일

건물 총 층수: 6층

해당 층수: 4층

건물 전용 면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

토지 지분 면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

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2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

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2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 서측 및 남측으로는 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

가장 가까운 지하철역은 7호선 상도역 및 장승배기역으로 도보 또는 짧은 버스 이동 거리에 위치합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

소유권보존: 2022-08-16 (김인석 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2024-03-19 (신중혁, 매매, 말소)

근저당: 2024-03-19 (우리은행, 334,400,000원, 말소기준권리)

강제경매: 2024-07-22 (박상우, 63,090,290원, 말소)

가압류: 2024-10-02 (중소기업은행, 10,924,788원, 말소)

등기부채권 총액: 345,324,788원

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3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당(2024-03-19)보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

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3.3. 임차인 분석 및 특이사항

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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4. 상권 및 시세 분석

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4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 상도동 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 밀집한 주거 지역으로, 각종 근린생활시설이 함께 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 자체는 공동주택(도시형생활주택) 및 제1종근린생활시설(소매점)로 복합 용도입니다.

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4.2. 주변 거래사례 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변의 다세대/빌라 주택들은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

- 2026년 7월 거래, 1995년 건축, 55.64㎡: 640,000,000원 (약 1,150만원/㎡)

- 2026년 7월 거래, 1986년 건축, 41.1㎡: 695,000,000원 (약 1,691만원/㎡)

- 2026년 7월 거래, 1991년 건축, 41.16㎡: 740,000,000원 (약 1,798만원/㎡)

본건의 건물은 2022년에 사용 승인된 신축 건물이며, 전용 면적은 34.65㎡입니다. 감정가는 455,000,000원(약 1,313만원/㎡)으로, 주변 유사 면적의 오래된 건물 시세보다 낮은 편으로 분석됩니다. 이는 신축 건물임을 감안할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 가능성을 시사합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

* 주요 교육시설: 상도초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 7호선 상도역, 장승배기역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 생활편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 인근 지역의 편의시설 및 상업시설 정보는 잘 갖추어져 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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5.2. 건물 설비

건물은 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

* 현장 확인의 한계: 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도에 의거하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 명도 관련 사항: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 건축물 제한사항: 제2종일반주거지역(7층)으로 용도지역이 지정되어 있으며, 대공방어협조구역에 해당하여 건축물 높이에 제한이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년에 신축된 비교적 최신 건물입니다. 상도초등학교 인근에 위치하며 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 경매 절차 진행 시 명확성이 높습니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움과 임대차 관계 미상 등은 명도 과정에서 유의해야 할 점입니다. 신축 건물이라는 점과 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었다는 점을 고려할 때, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 정비된 도시형생활주택으로 소형 가구에 적합

* 권리관계 분석상 인수되는 권리 없음

* 상도초등학교 인근의 양호한 입지조건

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 (신축 프리미엄 고려 시)

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9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 455,000,000원입니다.

전용 면적 34.65㎡ (약 10.48평) 기준, 평당 감정가는 약 4,341만원입니다.

주변 유사 면적의 오래된 건물 실거래가가 평당 약 5,580만원에서 5,930만원에 형성되어 있고, 본건은 신축 건물임을 감안할 때 시세보다 저평가되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 신축 프리미엄과 경매 물건의 특성을 고려하여 감정가 대비 105% ~ 115% 수준의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 477,750,000원 ~ 523,250,000원

(본 예상 입찰가는 분석 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 물건명세서 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.