나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71464 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 511-2 대교산과내아파트 105동 13층 1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2026.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

봄건은 경기도 양주시 백석읍 유양동 소재 "오산삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 소규모점포 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량 진출입이 원활하며, 인근 부흥로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크라트 벽식구조 슬래브지붕 지층/19층 건물내 제13층 제1305호로서, 외벽 : 몰탈위 패인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일무 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며, 아파트부지 동측 진출입로를 통하여 "부흥로"와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(방성2지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호 2 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(방성2지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71464 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 511-2 대교산과내아파트 105동 13층 1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

* 토지지분: 31.53㎡ (약 9.54평)

* 건물면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 건물지분: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 전용면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 공급면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕

* 사용승인일: 1999년 12월 1일

* 층수: 19층 중 13층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 백석읍 유양동 소재 "오산삼거리" 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 부흥로변으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통시 됨.

* 도로: 단지 내 포장도로가 있으며, 아파트 부지 동측 진출입로를 통해 "부흥로"와 연결됨.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(방성2지구), 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 주변 시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 소규모 상점 및 편의시설이 소재.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 7월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (의정부지방법원 2026타경71464)임.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 17일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 배당신고일자: 2024년 7월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨 (2026.8.10.자). 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단되나, HUG의 인수조건 변경에 대한 최종 확인이 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 주거 지역.

* 상업 시설: 인근에 소규모 점포 및 편의점(GS25, CU 등)이 있어 기본적인 생활 편의 제공.

* 교육 환경: 양주백석초등학교, 양주백석중학교, 양주고등학교 등 교육 시설이 가까워 교육 여건이 양호.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치.

* 편의시설: 인근 편의점, 소규모 상점 이용 가능. (대형마트, 병원 등은 차량 이동 필요)

* 교육: 양주백석초, 양주백석중, 양주고 등 도보 통학 가능한 거리에 위치.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전 시설 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항: 임차인 안 은 대항력이 없으나, HUG와의 특약 조건으로 인해 발생할 수 있는 변동 사항에 대한 면밀한 검토가 필요함. 확약서 내용대로 임차권이 정리될지 여부 확인 필요.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 지역 개발 계획 및 환경 보고서를 추가로 확인하는 것이 권장됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 4천만원이나 최근 실거래가는 1억 3천만원대에 형성되어 있음.

* 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 특약 사항이 있어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상되나, 해당 특약의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

* 아파트 자체는 노후화가 진행되었으나, 주변 주거 환경은 보통 수준이며 교육 환경이 양호함.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 유사 면적의 최근 거래가(1억 3천만원대) 대비 감정가가 1억 4천만원으로, 낙찰 가능성이 있음.

* 임차인 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨. (단, HUG 조건 확인 필수)

* 교육 환경: 학교가 인접해 있어 학군 수요를 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 매매가 (59.85㎡ 기준): 132,000,000원 (2026년 6월)

* 주변 시세 고려 시, 본 물건의 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 예상됨.

* 다만, HUG 인수 조건 변경 및 관련 확약서의 정확한 내용과 집행 여부를 반드시 확인한 후 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.