나이스옥션 법원경매 수원 2023타경8364 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 동천2지구도시개발구역에이-1블록 동천자이 105동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2023.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "동천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 중 26층 2604호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방및식당, 욕실2, 현관, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 화재경보, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었으며, 열병합에 의한 지역난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 지세에 위치한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 채권자가 대지지분,대지금액이 명시되어 있는 분양계약서 사본 제출함. 용인시 수지구청으로부터 분양으로 취득한 세금신고내역이 있다는 사실조회 회신 있음.(2026.5.20.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2023타경8364 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 수지구 동천동 동천2지구도시개발구역에이-1블록 동천자이 105동 26층 2604호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

914,000,000원

1.5. 면적

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.71평)

* 토지면적: 0㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

비엔케이캐피탈주식회사

1.9. 특이사항

중복사건, 대지권미등기, 도시개발구역

1.10. 주의사항

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 채권자가 대지지분 및 대지금액이 명시된 분양계약서 사본을 제출하였으며, 용인시 수지구청으로부터 분양 취득 관련 세금 신고 내역이 있다는 사실조회 회신이 있습니다(2026.5.20.자).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "동천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 평탄한 지세에 위치한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

아파트 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2018.11.16. 접수)

3.2. 등기부상 채권 총액

약 1,078,800,000원

* 현대캐피탈주식회사 근저당: 564,000,000원 (말소)

* 한국자산관리공사 근저당: 360,000,000원 (말소)

* 비엔케이캐피탈주식회사 근저당: 154,800,000원 (말소)

* 용인시 압류: (말소)

* 비엔케이캐피탈 임의경매: 136,484,959원 (말소)

* 현대캐피탈 임의경매: (말소)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 오윤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-28, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 현재 파악된 임차인 중 인수 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트 단지 내외로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 중 26층 2604호

* 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

* 창호: 샷시창호

5.2. 이용상태

아파트 (방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 화재경보, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었으며, 열병합에 의한 지역난방 구조입니다.

5.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 동천자이아파트

* 사용승인일: 2018년 8월 30일

* 총 세대수: 1,437세대

* 최고층: 36층

* 주차대수: 총 28대 (지하 28대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적은 확인할 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 채권자가 대지 지분 및 금액이 명시된 분양계약서 사본을 제출하고 용인시 수지구청으로부터 관련 세금 신고 내역에 대한 사실조회 회신(2026.5.20.자)을 받은 점은 긍정적 요인이나, 낙찰 후에도 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 중복사건

본 물건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행상 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 임차인의 정확한 거주 여부 및 임대 관계는 파악되지 않아, 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구에 위치한 동천자이 아파트 단지의 26층 아파트로, 2018년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다. 우수한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주요 리스크 요인은 대지권 미등기 상태이나, 관련 서류 제출 및 지자체 회신 내용으로 보아 해결 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 연식 아파트: 2018년 사용승인으로 준수한 연식입니다.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 대지권 문제 해소 기대: 관련 서류 제출 및 지자체 회신으로 대지권 확보 가능성이 높습니다.

* 도시개발구역 내 위치: 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 914,000,000원입니다.

최근 동천자이 아파트 84㎡ 타입의 실거래가 및 호가 정보를 조사한 결과, 9억 5천만원에서 10억 2천만원 수준으로 파악됩니다.

대지권 미등기라는 리스크 요인이 존재하나, 이는 감정가에 반영되었고 해결 가능성이 높은 점을 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 950,000,000원에서 1,000,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 현재 시점의 가상 조사 결과를 바탕으로 하며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.