나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7474 (11)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 5층501호

1.2. 물건 개요

건물용도: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물 전체는 근린생활시설 및 공동주택으로 구성되어 있습니다.

준공년도: 2021년 5월 18일 (사용승인일 기준)

감정가: 401,000,000 원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 면적 정보

토지면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물면적: 85.28㎡ (약 25.80평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 55m 내외, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교)

* 비행안전제5구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

비행안전제5구역은 항공기 운항과 관련하여 건축물 높이 제한 등 영향을 줄 수 있으나, 전술 지역으로 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 위드자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 위드자산관리대부주식회사 근저당권(을1)

* 최연수 전세권설정(을2)

* 최연수 주택임차권(을3)

* 화서신용협동조합 임의경매개시결정(갑2)

* 경기신용보증재단 가압류(갑3)

* 영등포구 압류(갑4)

* 수원시 압류(갑5)

* 엠지캐피탈주식회사 1번근저당권부채권질권설정(을1-5)

* 김옥분 1번근저당권부채권질권설정(을1-6)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 본건 등기부등본상 지상권의 존재는 명확히 확인되지 않으나, 실제 조사 시 재확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최연수 (최 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 25일

* 확정일자: 2023년 8월 8일

* 배당신고일자: 2024년 7월 23일

* 대항력: 없음

비고: 임차인 최연수는 대항력이 없으므로, 보증금 280,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 변제받을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 수요

본건이 위치한 세류동은 주택지대이면서도 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 본 건물 1층 일부가 근린생활시설로 이용 중이며, 도시형생활주택으로 주거 수요 또한 존재합니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 유사한 다세대 및 연립 주택들이 있어 주거 상품으로서 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (대규모 쇼핑몰, 병원 등은 수원역 인근으로 이동 필요)

5.2. 교육시설

* 세류중학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.3. 교통 호재

수원역(1호선, 분당선), 세류역(1호선)이 인접해 있으며, GTX-C 노선, 수인선 복선전철 등 광역 교통망 확충 계획이 있어 향후 교통 편의성이 증대될 가능성이 있습니다.

5.4. 지역 개발 계획

세류2동 일대는 도시재생 뉴딜사업을 통해 복합 커뮤니티 공간(어울림 센터) 조성 등 지역 활성화가 진행 중입니다. 또한, 수원역세권 복합개발 사업과 연계하여 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부상 총 채무액이 감정가를 크게 상회하나, 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로 경매 절차 진행에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 채권 규모가 커 채권자 간 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

임차인 최연수는 대항력이 없으나, 배당에 실패할 경우 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 배당받을 금액이 크고 배당 신고일자가 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 건물 내부 미확인

현장 조사가 불가하여 내부 구조, 이용 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 집합건축물대장 및 외부 관찰, 인근 탐문 등을 통해 파악된 내용이므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

6.4. 지역적 제한

비행안전구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 등 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 수원시 권선구 세류동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 전용면적 85.28㎡의 넓은 면적과 편리한 교통, 그리고 주변 지역의 개발 호재를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 건물 내부를 직접 확인할 수 없었던 점과 비행안전구역 지정 등 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 노후화에 따른 유지보수 부담이 적습니다.

* 넓은 전용 면적: 85.28㎡ (약 25.8평)으로 3~4인 가구도 거주 가능한 넉넉한 공간을 제공합니다.

* 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인이므로 임차인의 보증금 280,000,000원을 인수할 필요가 없어 초기 투자 부담이 낮습니다.

* 역세권 및 개발 호재: 수원역, 세류역 인접 및 GTX-C 노선, 도시재생 뉴딜사업 등 교통 및 지역 개발 관련 호재가 풍부하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 신축급 건물인 "더스테이세류"(2022년 준공, 54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 면적당 단가는 약 4,805,000원/㎡입니다.

본 물건의 전용면적 85.28㎡에 이 단가를 적용하면 약 409,795,040원으로, 이는 감정가 401,000,000원과 유사한 수준입니다.

1981년 준공된 "심우" 연립주택의 거래 사례(12,000,000~12,950,000원, 40.13㎡)는 연식 차이가 커 직접 비교는 어렵지만, 신축 건물의 가치가 높게 평가되고 있음을 보여줍니다.

9.2. 입찰가 산정

본 물건은 신축급이며 면적이 넓고 보증금 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 감정가는 이미 주변 시세를 반영한 합리적인 수준으로 평가되었을 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 평균치(약 480만원/㎡)를 기준으로 하되, 넓은 면적과 신축임을 감안하여 약간의 프리미엄을 고려한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 430,000,000원.

권장 입찰가: 410,000,000원.

이는 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 향후 발생할 수 있는 명도 및 기타 부대 비용을 고려한 가격이며, 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사 후 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.