나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7474 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 3층 303호

건물용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 위OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축연도: 2021년 05월 18일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 180,000,000원

1.4. 기타 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로, 2021년 05월 18일 사용승인을 득한 신축 건물임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 5-5m 내외, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 확인)

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2021년 05월 28일 접수된 위드자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)임.

본 경매 개시 결정(화서신용협동조합, 갑2) 및 그 이후의 모든 등기사항(주택임차권 강보배, 을2 / 가압류 경기신용보증재단, 갑3 / 압류 영등포구, 갑4 / 압류 수원시, 갑5 / 근저당권부채권질권설정 엠지캐피탈, 을1-5 / 근저당권부채권질권설정 김옥분, 을1-6)은 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금 등)

임차인 강보배가 존재하며, 보증금 150,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2022-08-23, 확정일자 2022-08-05, 배당신고일자 2024-07-31임.

해당 임차인은 대항력이 없음(없음). 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수주의 권리 (소멸되지 않는 권리)

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 상태 및 이용 현황

본 건물은 2021년 신축된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)으로, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 등임.

기호(1)은 근린생활시설로 이용중이며, 기호(2)부터 (10)은 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임. 본건 303호는 해당 공동주택에 속함.

위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있음.

실제 내부 구조 및 이용상황은 집합건축물대장상 기재내용 및 외부 관찰 등에 의거하였으며, 내부 확인은 이해관계인 부재로 인해 생략되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있음.

4.2. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 규모의 주택 거래 사례가 존재함.

- 2022년식, 54.11㎡(약 16.37평) 다세대주택 "더스테이세류"가 2026년 7월 260,000,000원에 거래됨. 이는 3.3㎡당 약 15,880,000원 (또는 ㎡당 약 480,484원) 수준임.

- 1981년식, 40.13㎡(약 12.13평) 연립주택 "심우"가 2026년 7월 120,000,000원에서 129,500,000원에 거래됨. 이는 3.3㎡당 약 9,880,000원에서 10,670,000원 (또는 ㎡당 약 299,028원에서 322,751원) 수준임.

본건은 2021년식, 29.82㎡(약 9.02평)의 도시형생활주택임. 신축 연식과 전용 면적을 고려할 때, "더스테이세류"의 시세가 더 근접한 참고 자료로 판단됨. "더스테이세류"의 ㎡당 가격을 적용하면 약 143,235,400원 수준이나, 신축 건물로서의 가치를 감안하여 감정가(180,000,000원)를 기준으로 시세 판단이 필요함.

4.3. 편의시설 및 생활 환경

주변에 세류중학교가 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임. 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됨.

4.4. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 리스크

등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 인수해야 할 부담은 없어 법적 리스크는 낮음.

다만, '기타참고사항'에서 실지조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였으므로, 내부 구조, 이용상황 등이 실제와 다소 상이할 수 있다는 점은 유의해야 함.

5.2. 명도 리스크

임차인 강보배는 대항력이 없어 명도 대상이 아니며, 명도에 따른 큰 리스크는 없을 것으로 예상됨. (인수 보증금 0원)

5.3. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 채권액이 높아 경매 진행이 원활했음을 알 수 있으나, 본건 자체의 권리 분석상 문제점은 없음.

6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 비교적 최신식 도시형생활주택으로, 권리관계가 깨끗하고 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건임. 주변의 교통 및 생활 환경이 양호하며, 신축 건물로서의 장점을 갖추고 있음. 다만, 내부 확인이 제한적이었던 점은 현장 방문을 통해 반드시 재확인 필요.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 설비 및 상태 양호 기대.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자가 인수할 부담 없음.

* 대항력 없는 임차인: 명도 절차 간소화 및 보증금 미인수.

* 안정적인 주거 지역: 수원시 권선구의 주택가에 위치하여 꾸준한 수요 기대.

8. 예상 입찰가

감정가는 180,000,000원이나, 유사 신축 다세대주택의 최근 실거래가(㎡당 약 480,484원)를 적용 시 약 143,235,400원 수준의 시세가 형성되어 있음.

신축 연식 및 위치 등을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 유효할 것으로 보임.

권리관계 및 명도 리스크가 낮다는 점을 감안하여, 경쟁 상황에 따라 유동적일 수 있으나, 대략 145,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사 결과, 입찰 참여 경쟁 상황, 물건의 세부 상태 등에 따라 달라질 수 있음. 최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 법률 검토 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.