나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 수원지방법원 2024타경7474 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 4층 403호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 180,000,000원

토지 면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

토지 지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물 면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물 지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 위OOOOOOOOOO (정확한 채권자명은 개인정보 보호상 표기 생략)

특이사항: 공동담보, 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

감정평가서 요약 요항표: 구분건물 감정평가 요항표

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물은 2021년 5월 18일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 염국성 (2021-05-28)

* 근저당권: 위드자산관리대부주식회사 (1,356,000,000원, 2021-05-28) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박준수 (190,000,000원, 2022-05-30 전입, 2022-05-10 확정) - 말소 예정 (을2, 2024-07-19 접수, 말소)

* 임의경매: 화서신용협동조합 (1,194,690,142원, 2024-07-04 접수) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (50,000,000원, 2024-08-23 접수) - 말소

* 압류: 영등포구 (2024-09-12 접수) - 말소

* 압류: 수원시 (2025-08-28 접수) - 말소

* 근저당권부채권질권설정: 엠지캐피탈주식회사 (1,356,000,000원, 2025-10-01 접수) - 말소

* 근저당권부채권질권설정: 김옥분 (300,000,000원, 2026-03-26 접수) - 말소

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2021-05-28 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위이거나, 말소 대상임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-30

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다.)

* 비고: 해당 임차인은 배당을 받은 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-07-10

* 참고사항: 임대관계 미상이며, 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의거함. 실제와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 참고 요망.

4. 상권분석

주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대 주택의 경우 최근(2026년 7월) 54.11㎡ 면적이 2억 6천만원에 거래된 사례(더스테이세류, 2022년 준공)가 있습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 480만원/㎡입니다. 또한, 1981년에 준공된 연립주택(심우)의 경우, 40.13㎡ 면적이 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원대에 거래된 사례가 있어 평당가 약 300만원 ~ 320만원 수준을 보입니다. 본건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 최신 건물임을 감안하면 '더스테이세류'의 가격 수준을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 세류중학교 남동측 인근 주택가에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다. 주변에 단독, 다세대, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재하고 있으며, 근린생활시설도 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통으로는 버스정류장이 인근에 위치하여 시내 접근성이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 구조, 상태, 이용 상황 등이 공부와 상이할 수 있습니다. 이는 명도 또는 추후 활용 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 15억 9천만원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행의 근본 원인이 되었을 가능성이 높으며, 낙찰 후에도 채권 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 임의경매이므로 말소기준권리 이후 권리는 소멸됩니다.)

* 토지 및 건물 면적 대비 높은 감정가: 건물 면적 29.27㎡, 토지 면적 20.57㎡ 대비 감정가 1억 8천만원은 평당가로 환산 시 다소 높은 수준일 수 있습니다. 주변 신축 다세대 시세를 반영하면, 본 건의 면적 대비 적정 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 선으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 발리빌 4층 403호 도시형생활주택으로, 2021년 신축된 건물입니다. 입지, 교통, 주변 환경은 양호한 편이며, 권리 관계상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 내부 확인이 불가하다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 총 채무액이 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 경매 절차 자체에 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 수요는 꾸준합니다.

* 권리 분석상 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소될 예정이므로 명도 외에는 추가적인 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 신축 다세대 주택의 실거래가(54.11㎡ 기준 약 2억 6천만원, 약 480만원/㎡) 및 본건 면적(29.27㎡)을 고려할 때, 시장 예상 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가는 1억 8천만원으로 책정되어 있습니다.

입찰 시에는 감정가와 시장 추정가를 종합적으로 고려하여, 인수할 권리가 없고 건물이 신축급이라는 장점을 감안하되, 높은 감정가와 내부 확인 불가 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 약 150,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 83% 수준이며, 주변 시세와 비교했을 때 적정 투자 수익을 기대할 수 있는 범위입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 경쟁 물건 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 관련: 제공된 검색 결과 내에서 해당 소재지(경기도 수원시 권선구 세류동 453-10) 또는 인근 지역(세류중학교 주변 포함)에 대한 혐오시설 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.