나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7474 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

토지지분: 20.95㎡ (약 6.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 위OOOOOOOOOO

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

총세대수: 10세대 (집합건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 인접도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 5.5m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 전체 권리관계: 본 물건은 소유권보존 등기 후 다수의 근저당, 전세권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 설정되었으며, 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 위드자산관리대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2021-05-28).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도 등재된 내용 없음 (지상권 개요만 명시됨).

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 280,000원. 2022년 6월 21일 전입 및 확정. 2024년 7월 31일 배당신고. 대항력 없음. (을2 전세권자 동일인으로 보이며, 말소 예정)

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 6월 21일 전입. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설 현황: 주택지대 내 근린생활시설이 소재하고 있으며, 단지 내 기호(1) 역시 근린생활시설로 이용 중임.

* 현재 이용 상태: 본건 건물은 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용 중임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 세류중학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 수준의 교통망을 갖추고 있음.

* 혐오시설 여부: 현재까지 조사된 정보상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 주변의 일부 연립주택(1981년 건축) 등은 노후화가 진행된 상태임. 본 물건 자체의 노후화는 크지 않을 것으로 판단됨.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재함.

* 임대차 관련: 임차인 김 의 경우, 대항력은 없으나 권리분석상 전세권이 설정되어 있었고 말소 예정임. 보증금 160,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 하나, 현재 명시된 "인수 보증금 합계: 0원"을 고려할 때 낙찰 후 인수되는 보증금은 없을 것으로 보임. (단, 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인 필요)

* 기타 참고사항: 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장 및 외부 관찰, 인근 탐문 조사에 의거하여 작성되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가는 180,000,000원으로 책정되어 있음. 주변 유사 신축 건물(2022년 준공, 약 16평)의 최근 매매가가 260,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가가 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 면적 대비 가격은 다소 높은 편임. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 보임.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 수요가 높아, 공실 리스크가 낮을 수 있음.

* 역세권 및 생활 편의 시설 접근성: 주변 교통 및 생활 인프라가 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 시세는 약 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 초기 입찰가로는 감정가의 약 86% 수준인 155,000,000원 정도를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 적절한 가격으로 상향 조절하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.